■ 二子玉川を中心に発展した街

玉川エリアの象徴といえば「二子玉川ライズ」。
大型商業施設・オフィス・高級マンションが一体となり、
近年の再開発によって**“新しい世田谷”の顔**となりました。

駅周辺は、東急田園都市線と大井町線の2路線が交差し、
渋谷へはわずか約10分。
利便性に加え、駅から少し離れれば静かな高級住宅街が広がっています。

■ 豊かな自然と景観

多摩川河川敷ではランニングやバーベキューなど、
都市生活の中で自然と触れ合える環境が魅力。
また、玉川台公園や兵庫島公園など、
「緑・川・空」が調和する街として世田谷区でも人気が高い地域です。

■ 教育・医療・生活施設の充実

・玉川小学校・瀬田中学校など教育施設が整備

・玉川病院など医療体制も良好

・高島屋S・Cや玉川ライズで生活用品から高級ブランドまで完結

このように、「生活の質が高い街」として、
ファミリー層・富裕層の双方に支持されています。

■ 高額な相続税評価

世田谷区玉川の土地は、路線価が非常に高く、
1㎡あたり150〜200万円前後になることもあります。
土地が60坪あれば、評価額だけで1億円を超えるケースも珍しくありません。

その結果、

・納税資金の不足

・一部売却による現金化

・相続人同士の意見の対立

など、相続にまつわる問題が発生しやすい地域です。

■ 築古住宅の資産価値問題

玉川エリアは、昭和後期〜平成初期に建てられた邸宅が多く、
「リフォームするか・建替えるか」の判断が必要になります。
建物を壊すと固定資産税の軽減措置がなくなるため、
“壊す前に専門家相談”が鉄則です。

■ 共有名義による停滞

相続人が複数いると、共有登記になるケースが多いですが、
共有のままだと「売却・賃貸・管理」が進みません。
また、1人が反対すれば何もできないため、
早めに「単独名義」や「代償分割」への変更を検討すべきです。

■ 市場価格（2025年現在）

・土地（30坪前後）…1億〜1億8,000万円

・戸建（築20年以内）…1億2,000万〜2億円

・マンション（70㎡前後）…1億円前後

特に「二子玉川駅徒歩10分圏内」は、
都内でも希少な“地価上昇エリア”。
コロナ禍以降も価格が落ちず、安定した高水準を維持しています。

■ 買い手の傾向

・外資系勤務・経営者・医師などの高所得層

・シニア世代の住み替え（都心からの移住）

・投資・二世帯住宅志向の層

「二子玉川ブランド」自体が強く、
多少築年数が経っていても立地だけで価値を保てるのが特徴です。

■ 売却時のポイント

・測量・登記関係を先に整える

・リフォーム・更地どちらが高く売れるか比較する

・相続税評価と実勢価格の差を把握する

特に、世田谷区玉川では「地元不動産会社＋税理士」の連携が重要。
評価・売却・納税を一貫してサポートしてくれる専門家を選ぶと安心です。

① 一部売却で納税資金を確保

広い土地を分筆して一部を売却し、
残りを保有・賃貸に回す方法が効果的です。
玉川では「角地」「整形地」が特に人気で、
部分売却でも高値がつくケースがあります。

② 賃貸・リフォームで収益化

築古住宅をリフォームして賃貸に出すことで、
相続税の一部を家賃収入で補うことができます。
二子玉川エリアでは、月25〜40万円の賃貸需要もあり、
「高収益エリア」としてのポテンシャルは高いです。

③ 家族信託・遺言で将来に備える

高齢化や認知症対策として、家族信託を活用する人も増えています。
これにより、管理・売却権限を信頼できる家族に移し、
トラブルを防ぐことができます。
また、遺言書で分割方法を明確にしておくことも、
“世田谷の土地を守る”ためには不可欠です。

・ 相続登記を完了したか（義務化済）

・ 固定資産税評価証明書を取得したか

・ 路線価・実勢価格を比較したか

・ 建物の老朽化や耐震性を確認したか

・ 境界確定測量を済ませたか

・ 相続税納税の資金計画を立てたか

・ 共有名義を整理したか

・ 専門家（税理士・司法書士・不動産業者）に相談したか

・ 世田谷区の空き家対策・補助制度を確認したか

・ 家族で「売却」「賃貸」「保有」の方針を話し合ったか