コラム
世田谷区下馬で相続した不動産の売却とエリア特性 〜静かな住宅街に潜む「資産価値」と「相続リスク」〜
- 2025.10.14
- カテゴリ：
不動産相続コラム
世田谷区下馬（げば）は、都心へのアクセスが良好でありながら、
穏やかな住宅街の雰囲気を保つ、世田谷区の中でも特に人気の高い地域です。
三軒茶屋や祐天寺と隣接し、利便性と環境のバランスが取れたエリアとして、
長年にわたりファミリー層やシニア層に選ばれてきました。
しかし、相続によってこのエリアの家や土地を受け継いだ方からは、
「高く売れると聞いたけど、どのタイミングで売るのが正解？」
「税金や登記の手続きがわからない」
「建物が古くて、価値があるのか不安」
といった相談が多く寄せられます。
この記事では、世田谷区下馬のエリア特性・市場傾向・相続後の活かし方を、
専門家の視点からわかりやすく解説します。
世田谷区下馬のエリア特性
■ 立地と交通アクセス
世田谷区下馬は、東急田園都市線「三軒茶屋駅」と「駒沢大学駅」の中間に位置。
さらに東急東横線「祐天寺駅」「学芸大学駅」も徒歩圏にあり、
・渋谷まで約10分
・自由が丘まで約8分
・横浜方面にも乗り換え1本
という非常に高い交通利便性を誇ります。
■ 街の雰囲気と環境
・落ち着いた低層住宅街が広がり、マンションも中規模中心。
・世田谷公園や蛇崩川緑道など、緑地が多く子育て環境も良好。
・教育施設も充実しており、下馬小学校・駒留中学校など地域に根ざした学校が多い。
「利便性と静けさが両立した街」として、住環境の満足度が非常に高いのが下馬の特徴です。
■ 商業施設と生活利便
・スーパー：サミット、オオゼキ、まいばすけっとなど複数あり。
・病院・クリニック・歯科医院も点在し、シニア世帯にも安心。
・商店街も残っており、昔ながらの地域交流が息づいています。
世田谷区下馬で相続不動産を放置するリスク
■ 老朽化による資産価値の低下
世田谷区下馬は古くからの住宅地であり、築40年以上の建物も多いです。
放置すると、
・雨漏りや外壁劣化
・雑草・越境による近隣トラブル
・防犯リスク
といった問題が発生し、売却時の評価額が下がる原因になります。
■ 税金・管理コストの負担
下馬は地価が高く、固定資産税・都市計画税の負担も大きくなります。
また、空き家状態で維持すると、
・清掃費や修繕費
・管理委託費
が年間で数十万円かかることも。
「活用せずに保有しているだけで赤字になる」ケースも珍しくありません。
■ 特定空家指定のリスク
世田谷区は空き家対策条例を強化しており、管理が不十分な場合、
行政から改善命令が出されることもあります。
「特定空家」に指定されると、固定資産税の軽減が外れ、税額が最大6倍になる場合も。
世田谷区下馬の不動産相場と市場傾向
■ 相場の目安（2025年時点）
・土地（1㎡あたり）：90万〜130万円
・戸建住宅（30坪）：8,000万〜1億3,000万円
・中古マンション（70㎡前後）：7,500万〜1億円
■ 売買傾向
・三軒茶屋・祐天寺・駒沢の中間に位置するため、どの駅からも需要が高い。
・「駅徒歩15分以内・整形地」の土地は特に人気。
・築古物件でもリノベーション需要があり、築年数より立地で評価されやすい。
■ 購入層の特徴
・30〜50代のファミリー層（共働き世帯）
・子どもの教育・通勤利便性を重視する層
・投資家や不動産再生事業者のニーズも増加中
下馬エリアは「落ち着いた暮らしを求める層」と「投資・リノベ目的の購入層」の両方に人気があり、不動産流動性が高いエリアです。
相続した下馬の不動産を活かす3つの選択肢
① 高値売却で資産整理
・立地条件が良ければ、短期間で成約する可能性が高い。
・「三軒茶屋徒歩圏」「角地」「整形地」は特に評価が高い。
・複数の不動産会社で査定を取り、地元密着型＋相続専門会社を比較するのがポイント。
② 賃貸運用・リフォーム活用
・ワンルーム・ファミリー両方の賃貸需要が安定。
・築古住宅をリノベーションして、月20〜30万円の家賃を得る事例も。
・管理会社を通じて「定期借家契約」で貸せば、将来の売却も柔軟に対応可能。
③ 家族信託・共有解消でトラブル回避
・名義が複数人の場合、売却やリフォームが進まないことも。
・家族信託を使えば、親の認知症リスクにも備えつつスムーズに資産管理が可能。
・世田谷区では司法書士・税理士・不動産コンサルが連携した「相続相談窓口」が整備されているため、早期相談が効果的。
世田谷区下馬で相続不動産を扱う際のチェックリスト
・ 相続登記を完了しているか（2024年以降は義務化）
・ 登記簿謄本・固定資産税評価証明書を取得したか
・ 建物の現況調査・耐震診断を実施したか
・ 境界線が確定しているか（測量済みか）
・ 固定資産税・都市計画税の納付状況を確認したか
・ 相続人間で方針（売却・賃貸・保有）を統一したか
・ 世田谷区の空き家補助金・相談窓口を調べたか
・ 不動産会社3社以上に査定を依頼したか
・ 専門家（税理士・司法書士・不動産コンサル）に相談したか
世田谷区下馬は、派手さはないものの、安定した資産価値と豊かな住環境を兼ね備えた街です。
相続後に手をつけずにいると、税金や老朽化によって資産価値が下がってしまいますが、
売却・賃貸・信託などを適切に活用すれば、家族の資産として長く守ることが可能です。
相続した不動産をどう活かすかは、「どこにあるか」で大きく変わります。
下馬のような人気住宅地では、今の相場を正確に把握し、早めに動くことが成功の鍵。
世田谷区での不動産相続は、地域に詳しい専門家と一緒に進めることで、
資産を減らさず、家族の安心を守ることができます。
