コラム
アパート経営者が考えるべき相続対策 〜世田谷区の大家さんが失敗しないために〜
- 2025.08.25
- カテゴリ：
不動産相続コラム
世田谷区は都内でも賃貸需要が高く、アパート経営に適したエリアとして知られています。下北沢や三軒茶屋といった若者に人気の街、成城や経堂といったファミリー層に人気の街、エリアによって需要は異なりますが、空室リスクは比較的低く安定した収益を期待できます。
しかし、アパート経営者にとって大きな落とし穴が「相続」です。
アパートを含む不動産の評価額は高く、現金とは違って分割が難しいため、相続人同士の争いや相続税の納税問題を引き起こしやすいのです。世田谷区のように地価が高い地域では、相続税額が数千万円単位に膨らむこともあり、経営を続けるどころか「売却を余儀なくされる」ケースも少なくありません。
そこで本記事では、世田谷区でアパート経営を行う大家さんに向けて、相続対策の基本と具体的な方法を5つの視点から解説します。
第1部：なぜアパート経営者に相続対策が必須なのか
アパート経営をしていると、「毎月の家賃収入があるから安心」と思いがちですが、相続が発生すると事情は一変します。
・不動産の評価額が高い
世田谷区の土地は路線価が高額で、アパートの敷地だけで数億円になることもあります。建物の評価も加われば、相続税の対象となることは避けられません。
・分割が難しい
アパートは現金のように均等に分けられないため、「誰が所有するか」で相続人同士の対立が起きやすくなります。
・納税資金の問題
相続税は現金で納める必要があるため、収益物件を持っていてもすぐに納税できないことがあります。
世田谷区では実際に、「相続税が払えずにアパートを売却」したケースが多く報告されています。これはアパート経営者にとって大きなリスクなのです。
第2部：相続税対策としてのアパート経営
実は、アパート経営自体が相続税対策の一つになり得ます。
・土地評価の減額効果
更地として持っているよりも、アパートを建てて賃貸している方が「貸家建付地」として評価額が下がります。世田谷区の高額土地でも、相続税を抑える効果があります。
・建物評価の減額効果
アパートの建物評価は建築費よりも低く算定されることが多いため、現金で持っているより有利です。
・小規模宅地等の特例
相続人がアパート経営を引き継ぐ場合、敷地面積の一部について相続税評価額を最大80%減額できる制度が利用できます。
ただし、これらの効果を十分に発揮するためには「誰が引き継ぐのか」を事前に決めておく必要があります。
第3部：アパートを共有相続してはいけない理由
世田谷区のアパート相続で特に注意が必要なのが、「共有相続」です。
・意思決定ができない
修繕や建替え、売却には共有者全員の同意が必要です。相続人が複数人いれば、意見がまとまらずに経営がストップする危険があります。
・収益の分配トラブル
家賃収入をどう分配するかで争いが起こりやすいです。
・次世代にさらに複雑化
子供の代にまた相続が起こると、共有者が増えて収拾がつかなくなります。
世田谷区のように賃貸需要が高い地域では「持ち続けたい」と思う人も多いですが、共有状態ではその魅力も活かせません。したがって、事前に「誰が引き継ぐか」を遺言や生前贈与で明確にすることが重要です。
第4部：アパート経営者のための具体的な相続準備
アパート経営者が取るべき相続準備のステップを整理します。
１．財産の現状把握
世田谷区のアパートの価値を査定し、借入金や家賃収入と合わせて資産全体を見える化します。
２．遺言書の作成
誰がアパートを相続するかを明記し、共有を避けます。
３．生前贈与・法人化の検討
長男に少しずつ持分を贈与する、あるいは法人に移して株式で承継させる方法もあります。
４．生命保険で納税資金を確保
相続税の支払いに備え、保険金で現金を残すことが有効です。
５．専門家のチームを作る
税理士・司法書士・不動産会社を組み合わせて相談することが大切です。世田谷区では相続に特化した専門家も多く存在します。
第5部：世田谷区の大家さんが活用できる相談窓口
相続対策は自分だけで考えるより、相談窓口を上手に利用するのが近道です。
・世田谷区役所の市民相談室
弁護士・税理士の無料相談が受けられます。
・東京都宅建協会 世田谷支部
不動産の相続・売却・管理に関する相談が可能です。
・税理士会の相続相談会
相続税の試算や節税アドバイスが受けられます。
・信託銀行・メガバンク
遺言信託や遺産整理業務を依頼でき、アパート経営者の資産承継に対応してくれます。
世田谷区は全国的に見ても相続相談の需要が高いため、相談先が豊富に揃っています。
アパート経営と相続は「一体」で考える
世田谷区のアパート経営者にとって、相続は避けて通れないテーマです。
・不動産の評価額が高く、相続税が大きくなる。
・アパートは分割しにくく、共有相続は大きなリスク。
・相続対策を取れば節税や円満承継が可能。
・遺言書、生前贈与、保険、法人化など多様な方法がある。
・専門家と相談して「家族に迷惑をかけない仕組み」を作ることが重要。
「アパートを建てたから安心」ではなく、「相続を見据えて経営を続ける」ことが、世田谷区の大家さんにとって最大の相続対策なのです。
