コラム
古家付き土地をどう評価するか 〜世田谷区の相続で失敗しないために〜
- 2025.08.26
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不動産相続コラム
世田谷区で相続のご相談を受けると、しばしば耳にするのが「古家付き土地をどう扱えばいいのか」という悩みです。
築30年以上経過し、実際には建物の価値がほとんどないのに、登記上はまだ「土地と建物」として存在している──そんなケースが世田谷区では多く見られます。
古家付き土地の評価は、単に「建物をゼロ評価にして土地だけで計算する」という単純な話ではありません。固定資産税や相続税、将来の売却や活用方針まで、さまざまな影響が及ぶからです。
この記事では、世田谷区に不動産を持つ方が知っておきたい「古家付き土地の評価の考え方」と「相続対策への応用」について、5つの視点から詳しく解説していきます。
第1部：古家付き土地の評価が難しい理由
1. 建物価値が低くても「存在」はする
築古の木造住宅は、耐用年数を大幅に超えていることが多く、実際の市場価値はゼロ、むしろ解体費用がかかるマイナス資産とすら言えます。
しかし、固定資産税や相続税の評価では、建物があることで「住宅用地の特例」が適用されるため、土地の評価額が下がるケースがあります。
2. 世田谷区特有の事情
世田谷区には戦後すぐに建てられた木造住宅や、バブル期に建てられた小規模アパートなどが数多く存在します。これらは建物単体では価値がないにも関わらず、「古家付き土地」として扱われるため、評価や相続の場面で判断に迷うのです。
第2部：古家付き土地の相続税評価の考え方
古家付き土地の相続税評価には、次のようなポイントがあります。
・土地の評価が基本
古家がほとんど無価値であれば、評価の中心は土地になります。世田谷区の路線価や固定資産税評価額を基準に算定します。
・住宅用地の特例
古家が存在することで「小規模宅地等の特例」が適用でき、最大で80％の評価減が可能です。たとえ古くても「居住用」と認められる限り、相続税上の効果は大きいです。
・空き家の場合の注意点
親が亡くなった後、誰も住まない空き家になった場合は特例が使えないこともあります。世田谷区の実家をそのまま放置すると、税金面で大きな損をする可能性があります。
第3部：売却を見据えた古家付き土地の評価
相続後に「古家をどうするか」が問われます。
・更地にして売却
古家を解体し、更地にして売る方法。買い手にとって利用しやすくなるため、世田谷区のように需要が高い地域では高値がつきやすいで
す。ただし解体費用（100万〜300万円程度）が必要です。
・古家付きで売却
買主が自ら解体する前提で売却する方法。解体費用を買主負担にできる一方、売却価格は安くなりがちです。
・リフォームやリノベーション
古家を活かしてリフォームして賃貸に出す選択肢もあります。世田谷区では古民家やリノベ物件に人気が集まるエリアもあるため、「活用」という道もあります。
第4部：相続トラブルを避けるための準備
古家付き土地は、評価や扱い方を誤ると相続人同士の争いにつながります。
・評価額を早めに試算する
世田谷区の路線価を基に相続税の試算を行い、納税資金をどう確保するか考えておく。
・利用方針を家族で話し合う
「更地にして売る」「残してリフォームする」など、方向性を生前から共有しておく。
・遺言書で指定する
誰が相続するのか、売却して分けるのかを遺言書に書いておけば、トラブルを未然に防げます。
・専門家の意見を取り入れる
税理士、司法書士、不動産会社に相談し、相続税評価・登記・売却の観点から最適な選択を検討します。
第5部：古家付き土地の評価と相続準備チェックリスト
最後に、世田谷区で古家付き土地を相続する際のチェックリストをまとめます。
・古家の築年数・構造・状態を確認したか？
・固定資産税評価額・路線価を調べたか？
・「住宅用地の特例」が使えるか確認したか？
・解体費用を試算しているか？
・売却・リフォーム・賃貸の可能性を検討したか？
・家族と利用方針を話し合ったか？
・遺言書で指定しているか？
・専門家（税理士・不動産会社）に相談したか？
このチェックリストを押さえておけば、世田谷区での古家付き土地相続もスムーズに進められます。
古家付き土地の評価は「放置しない」ことが肝心
世田谷区の古家付き土地は、見た目には古くても「住宅用地」としての評価減が活用できる一方で、解体や活用を誤ると税金面・相続面で大きな損をします。
・不動産評価は土地が中心。
・古家があることで税制上の特例を受けられる。
・売却・活用・相続人への承継、事前に方針を決めておくことが重要。
「古家だから価値がない」と思い込むのではなく、「どう評価され、どう活かせるのか」を正しく理解することが、世田谷区での相続を成功に導く第一歩です。
