■ 共有名義とは？

・不動産の所有者が複数人（例：兄50％・妹50％）

・法務局に持分を登記することで成立

■ 世田谷区の不動産事情と共有の傾向

・相続による土地・家屋の共有が非常に多い

・特に築古住宅や再建築不可物件では活用が進まず、共有のまま放置されやすい

■ 共有のままでは意思決定が難しい

・売却、賃貸、建替えなどにすべての共有者の合意が必要

・誰か1人でも反対すれば話が進まない

【事例1】売却に同意しない兄が足を引っ張る

妹は売りたくても兄が「思い出がある」と言って反対。結局売れず固定資産税だけ払い続けている。

【事例2】建て替えの合意が取れない

建物が老朽化しているが、費用負担をめぐって意見が割れ、何年も放置。

【事例3】孫世代に相続され、共有者が10人以上に

名義が複雑化し、連絡すら取れない共有者が出現。活用も売却もできなくなってしまった。

■ 世田谷区ならではの問題

再建築不可・旗竿地・借地権付き物件など、元々調整が必要な土地が多く、共有だとさらに対応が困難に

■ 固定資産税の通知は1人にしか来ない

通知が代表者だけに届くため、他の共有者とトラブルに発展しやすい

■ 管理責任の所在が曖昧

ゴミ処理、草刈り、近隣トラブル対応などが放置されがちに

■ 贈与・譲渡時の手続きが煩雑

一部持分だけを売却・贈与するにも全員の同意や書類が必要なケースあり

■ 相続時の「小規模宅地等の特例」が使いにくい

誰が住んでいるか、誰が相続するかにより、特例の適用条件を満たせなくなることも

■ 1人が持分を買い取る（持分買取）

他の共有者が納得すればスムーズ。価格の合意がカギ。

■ 不動産の全部売却

売却益を分配して清算。買主との交渉が必要。

■ 共有物分割請求訴訟

話し合いでまとまらない場合、裁判所に申し立て可能

ただし時間・費用・人間関係に大きな負担

■ 専門家に依頼する

不動産会社、司法書士、弁護士などに早期相談を

世田谷区内には「相続と空き家の専門相談窓口」もあり

✅ 不動産の評価額を把握しているか？
→　固定資産税評価額・路線価・市場価格などを確認し、共有の必要性を検討

✅ 将来的にその不動産をどう使うか決まっているか？
→　売却・賃貸・建替え・そのまま保有など方向性が見えているか

✅ 相続人同士で「共有後の管理・支払い」について話し合ったか？
→　管理費・税金・修繕費などを誰がどのように負担するか明確にしたか

✅ 共有後に売却する際の判断ルールを決めているか？
→　「○年後に売却する」「○％以上の同意で売却する」など事前ルールを共有

✅ 代償分割や現物分割など、他の方法を検討したか？
→　共有にせず単独所有にする方が、税務上・管理上有利な場合も多い

✅ 名義人の将来（死亡・認知症など）も考慮したか？
→　認知症で判断不能になると処分できず、成年後見制度が必要になるリスクも

✅ 専門家（司法書士・税理士・不動産会社）に相談したか？
→　世田谷区内の相続や不動産に詳しい専門家の意見を反映しているか