■ 典型的なケース（世田谷区内）

・成城の住宅、三軒茶屋の賃貸アパート、下北沢の古家付土地などを複数所有

・「兄が住んでいたから住宅は兄に」「残りの物件を姉弟で分けよう」と提案

・賃貸物件の収益性が高く、不公平感から話し合いが決裂

■ 問題点

・資産価値と感情のズレ

・維持費や管理責任の偏り

・「評価額＝公平」ではない点

■ 評価の基本軸

・路線価・固定資産税評価額・実勢価格の3軸で見る

・世田谷区は場所により地価差が大きく、同じ広さでも評価額に2〜3倍の差

■ 賃貸物件と自宅の違い

・賃貸中の物件は収益還元法による評価が必要

・自宅は「住み続ける意思」が評価に影響を与えることも

■ 注意点

・評価だけで分けようとすると納得感が得られにくい

・感情や生活背景も配慮する必要あり

■ 方法1：現物分割

・各相続人に物件を1つずつ分ける

・条件：物件の評価が近く、感情的な納得が得られる場合

■ 方法2：代償分割

・一人が高額物件を相続し、他の相続人に現金を支払う

・例：兄が成城の自宅を相続し、妹に現金1000万円を渡す

■ 方法3：換価分割

・すべて売却し、現金で等分する

・例：賃貸物件を売却して分けることで収益性の不公平を解消

■ 方法4：共有相続（推奨されない）

・複数人で1つの物件を共有名義で相続

・将来の管理・処分で意見が分かれやすく、トラブルの温床

■ 感情の整理が先

・「親の介護をした」「学費を出してもらった」など、相続以外の感情が絡む

・まず“思い出”や“想い”を共有し、感謝の場を設けることが有効

■ 評価だけに頼らない

・同じ1億円の物件でも、住みやすさ・築年数・管理のしやすさが異なる

・評価額は目安、納得感は別問題

■ 専門家を交える

・税理士による相続税シミュレーション

・司法書士・不動産鑑定士の意見を参考にする

・世田谷区内の無料相談窓口（区役所、まちづくりセンター）を活用

所有している全物件の登記事項証明を取得しているか？
→　所有者・地番・権利関係を確認

各不動産の固定資産税評価額・路線価を把握しているか？
→　世田谷区役所・都税事務所で取得可

各物件の現況（自宅・賃貸中・空家・古家付土地など）を整理しているか？
→　相続後の活用判断のために必要

修繕履歴・管理費・固定資産税などの維持コストを一覧化しているか？
→　ランニングコストに差があることに注意

賃貸物件については収支状況や契約内容を把握しているか？
→ 家賃・敷金・管理会社の情報など

相続人それぞれの希望（住みたい・売りたいなど）をヒアリングしているか？
→　感情面の衝突を避けるための第一歩

換価分割や代償分割の可能性について検討しているか？
→　現金化して分ける選択肢も用意する

遺言書や家族信託の活用を検討しているか？
→　あらかじめ意思表示しておくとスムーズ

税理士・司法書士・不動産鑑定士に相談しているか？
→　評価・税金・登記・処分の専門家と連携