・これから相続対策でアパートやマンションの建築を予定している方
・親が、サブリース契約をしているアパートやマンションなどの賃貸物件を所有していて、いずれその賃貸物件を相続される方

　このような方にはぜひ最後まで読んで頂きたいコラムです。それでは、まずはサブリース契約の仕組みについて解説していきます。

　図のようにサブリース契約を締結すると、不動産会社がオーナーから賃貸物件を一括で借り上げることになるので、不動産会社がオーナーに代わって直接入居者を募集して、入居者と賃貸借契約を締結することになります。
　
　要するに、不動産会社がオーナーの代わりに不動産賃貸業を全て代行してくれるような形ですね。

　このような契約形態のことをサブリース契約といいます。サブリース契約中は、アパートやマンションの家賃収入の支払いが不動産会社から保証されるため、家賃保証契約とも言います。

　このサブリース契約の大きなメリットを２つご紹介します。

①　自分で不動産の賃貸管理をする必要がない
②　部屋が空室でも毎月決まった家賃収入が得られる

　①については不動産会社とサブリース契約をすることによって、賃貸管理の全てを不動産会社が窓口となってやってくれるので、家賃の集金や賃貸借契約の手続き、物件の管理、入居者からのクレーム対応などを一切やる必要はありません。賃貸経営の手間が全くなくなるということです。これはとても大きなメリットですよね！

　②については、たとえ部屋に空室があった場合でも、契約期間内は、サブリース契約で決められた保証家賃を不動産会社が毎月必ず支払ってくれます。オーナーとしては何もしなくても、毎月決まった家賃収入が見込めるので気持ちとしてはすごくありがたいですよね。

　これだけ聞くと、とても素晴らしい制度のように聞こえますが、それではこのサブリース契約のデメリットとはいったいどこにあるのでしょう？ここを知っておかないと将来痛い目にあうことがありますので、ここはよく聞いてください！

　サブリース契約のデメリットを4つのポイントでお伝えします。

①　得られる賃料収入が相場よりも大きく減る
②　定期的に決められた修繕をしないとサブリース契約が解除される場合がある
③　将来、保証家賃が下がる可能性がある
④　不動産売却時に価格が下がる可能性がある

　それでは①～④についてそれぞれ詳しく解説していきます。

①得られる賃料収入が相場よりも大きく減る

　一般的にはサブリースで保証してもらえる家賃は、周辺家賃相場の80％程度になるため入ってくる家賃収入は相場よりも2割程度下がります。
例えば、保証家賃が80％の場合、本来なら家賃10万円で貸せる物件であっても、保証家賃では8万円になってしまうので、毎月２万円分の収入が見込めなくなってしまいます。
もし賃料10万円の部屋が10室あったとしたら、毎月20万円が手数料として引かれるということです。
ちなみに家賃保証のない通常の賃貸管理を不動産会社に依頼する場合は、家賃の５％程度が相場となるので、それと比較すると不動産会社に支払う手数料は結構な額になりますよね。

②定期的に決められた修繕をしないとサブリース契約が解除される場合がある

　10年や15年ごとに不動産会社に指定された大規模修繕工事を行わないとサブリース契約を解除される場合もあります。
これは不動産会社指定の業者による指定された工事でないといけないと決められている場合があるため、サブリース契約を締結して何年か経ってから想定していたよりも多額の修繕工事費用がかかるケースが出てきます。意外とこれを見落としているオーナーさんも多いです。
いざそのときになって、多額の修繕工事費用を追加で借入をされていることもよくあるので、サブリース契約の継続される条件については契約書をよく見ておく必要があります。

③将来、保証家賃が下がる可能性がある

　サブリース契約で一番、把握しておかなくてはならないことは、当初決めた保証家賃が下がる可能性があるということです。サブリース契約書をよく見てみると、例えばこのような条文が書かれていることがあります。

「保証家賃については、経済情勢・近隣相場家賃等を勘案し、2年ごとに賃料の見直しをおこなうものとする」

　もしこのような条文があった場合、サブリース契約書に記載されている契約期間は30年間だったとしても、２年ごとに家賃の見直しが発生する可能性が出てきます。ですので特に借入をして新築のアパートを計画するときにはここは要注意です。

　例えば、新築アパートを建築する際に、当初の保証家賃がずっと続くことを前提にして、30年間の収支シミュレーションを組み、それに合わせた予算計画で借入をしてしまうと　保証家賃が下がってしまったときに、借入の返済が相当きつくなってくることも十分想定されます。

　ちなみに築10～15年程度経過した後に、実際に保証家賃が減額されて、さらに先ほどお話した大規模修繕工事のために追加でローンも組むことになり、まさにダブルパンチで　その返済に苦労しているオーナーさんも私はたくさん見てきています。さらに保証家賃の減額に関して、不動産会社と合意ができない場合は、サブリース契約自体を解除されてしまうこともあり得ます。

④不動産売却時に価格が下がる可能性がある

　アパートやマンションなどの賃貸物件を売却する場合の価格は、一般的には家賃収入に対する利回りで決まってきます。
そうなるとサブリース契約が締結されている賃貸物件の場合、家賃収入が少ないため、売却時には価格が下がることも想定されます。
都内や駅に近い賃貸物件であればサブリース契約を解除して、売却する方法もありますが、通常はオーナーの都合でサブリース契約を簡単には解除できなくなっているケースがほとんどです。

　逆に地方の物件や駅から遠い賃貸物件だと、サブリース契約を解除してしまうと、次の入居者を入れるのに大変苦労する場合もあるため、そもそもそういった立地にある物件は高くは売れません。
このように立地があまりよくないサブリース付きのアパートやマンションを相続して、売却しようと思っても、売却した代金で、アパート建築時の借入金を全額返済することができないケースも出てきますので、そのあたりもしっかりと把握しておきましょう。