コラム
世田谷で「底地」と「借地権」が混在するエリアの特徴 一見きれいな住宅街ほど、権利関係は複雑になりやすい
- 2026.01.31
- カテゴリ：
不動産相続コラム
世田谷で不動産の相続や売却相談をしていると、現地を見ただけでは分からない問題に直面することがあります。
・きれいな住宅街
・同じような戸建が並んでいる
・道路も整っている
にもかかわらず、
「この家は借地権です」
「隣は所有権、その隣は底地です」
といったように、底地と借地権が入り混じっているエリア が数多く存在します。
世田谷では、この「混在エリア」こそが相続・売却・整理でつまずきやすいポイントです。
この記事では、世田谷で底地と借地権が混在するエリアの特徴 を、実務目線で整理します。
同じ街並みでも「権利関係がバラバラ」
世田谷の混在エリアの最大の特徴は、
・見た目と中身が一致しない
という点です。
・建物の大きさ
・築年数
・立地条件
はほぼ同じでも、
・所有権
・借地権
・底地
が、1区画ごとに異なります。
そのため、
・近所の家が高く売れた
・同じ広さだから同じ価格だと思った
という感覚で話を進めると、評価のズレが一気に表面化 します。
もともと大地主が一体で土地を持っていた
世田谷で底地と借地権が混在するエリアの多くは、もともと一人（または一族）の地主が、広い土地をまとめて所有していた という共通点があります。
そこから、
・一部は所有権として売却
・一部は借地として貸し出し
・一部は底地として残存
という形で、時間をかけて権利が分かれていった のです。
結果として、
・同じ道路
・同じ街区
・同じ用途地域
でも、権利関係だけが複雑に分かれることになります。
旧法借地権が多く、整理されにくい
世田谷の混在エリアでは、旧法借地権が残っているケースが非常に多いという特徴があります。
旧法借地権は、
・更新が半永久的
・借地人の権利が強い
・地主から解消しづらい
ため、
・底地を持っている地主側
・借地権を持っている借地人側
どちらも、簡単に整理できない状態 が長年続いてきました。
結果として、
⇒ 底地と借地権が同じエリアに固定化されたまま残る
という構造が生まれています。
相続のたびに「問題が細分化」される
世田谷の混在エリアで特徴的なのが、相続のたびに状況が少しずつ複雑になる ことです。
・底地を相続する人
・借地権付き建物を相続する人
がそれぞれ代替わりし、
・顔が見えない
・関係性が薄れる
・契約内容が分からなくなる
という状態になりがちです。
その結果、
・更新
・名義変更
・売却
といった場面で、話がスムーズに進かないエリア になりやすいのです。
売却時に「初めて混在が問題になる」
普段生活している分には、底地と借地権の混在はほとんど意識されません。
しかし、
・相続
・売却
・資産整理
の段階になると、
「隣は所有権なのに、うちはなぜこんなに評価が低いのか」
という疑問が必ず出てきます。
世田谷の混在エリアでは、
・所有権価格
・借地権価格
・底地価格
が同時に存在するため、比較してしまうほど納得しにくくなるという特徴があります。
世田谷の混在エリアは「街」ではなく「歴史」で見る
世田谷で底地と借地権が混在するエリアの特徴を整理すると、
・ 見た目では判断できない
・ もともと大地主の土地だった
・ 旧法借地権が多く残っている
・ 相続のたびに関係が複雑化する
・ 売却時に初めて問題化しやすい
という点に集約されます。
世田谷では、「きれいな住宅街＝権利関係がシンプル」とは限りません。
むしろ、落ち着いた住宅地ほど、長い歴史を抱えた底地・借地権が混在しているというケースが非常に多いのです。
もし今、
・実家が借地かもしれない
・底地を相続する予定がある
・売却や整理を考えている
という状況なら、エリア全体の構造を把握することが最初の一歩 になります。
