■ 自然と調和した住宅地

玉堤は、世田谷区の南端に位置し、
多摩川を臨む自然豊かな環境が特徴です。
周囲には「多摩川玉堤通り」や「田園調布一丁目緑地」など、
緑道・公園が点在しており、
“都心に近い自然環境”を求める層に人気のあるエリアです。

■ アクセスと生活利便性

最寄り駅は東急大井町線の「尾山台駅」および「等々力駅」。
渋谷・自由が丘・二子玉川などの主要エリアへもスムーズにアクセス可能です。

駅周辺にはスーパー・飲食店・病院・銀行など、
生活インフラが整っており、日常生活の利便性も高い地域です。

■ 教育・治安・地域コミュニティ

玉堤小学校、尾山台中学校といった公立校があり、教育環境も整備。
地域の防犯意識も高く、治安の良さで知られています。
また、玉堤自治会を中心に防災訓練やお祭りなどの地域活動も盛んで、
「人のつながりを感じられる街」として根強い人気があります。

■ 高額な相続税評価

世田谷区玉堤の路線価は、1㎡あたり90〜130万円前後。
土地が広めの住宅も多いため、評価額が数千万円〜1億円を超えることもあります。
その結果、

・納税資金が足りない

・売却を急いで安値で手放す

・相続人同士の意見が対立する

といったケースがよく見られます。

■ 築古住宅の対応

昭和後期に建てられた住宅が多いエリアであり、
「古家付き土地」として売るか、「解体して更地」にするかで悩む人が多いです。

建物を残すか壊すかで、
固定資産税や売却価格、買い手層が大きく変わります。
築年数が古くても、リフォームで付加価値を上げるという選択肢も有効です。

■ 共有名義のトラブル

兄弟姉妹で相続した場合、共有名義になることが多いですが、
この状態では「売却・賃貸・管理」のすべてに全員の同意が必要。
意見が食い違うと、**不動産が“凍結状態”**になりかねません。

共有登記を避け、代償分割や換価分割などで整理しておくことが重要です。

■ 市場価格（2025年現在）

・土地（30坪前後）：9,000万〜1億2,000万円

・戸建（築20年以内）：8,000万〜1億円

・マンション（70㎡前後）：6,000万〜8,500万円

玉堤は、再開発エリアではないものの、
「静かで品のある住宅街」として安定した人気を維持しています。

近隣の「等々力」「尾山台」「田園調布」と比べても、
価格の上昇幅は緩やかでありながら、下落しにくい安定市場といえます。

■ 買い手の傾向

・ファミリー層（世田谷区内での住み替え）

・自然志向・教育志向のシニア層

・投資目的の個人事業主・法人

「静かな街に住みたい」「多摩川沿いで子育てしたい」といった実需が中心で、
投機目的ではない安定的な需要が続いています。

■ 売却時のポイント

・測量・境界確定を早めに行う

・建物の状態を把握して査定に反映

・“玉堤エリアを理解する地元業者”に依頼

特に、世田谷区内の細かな地域特性を理解していない業者に任せると、
本来よりも低い査定を出されることがあるため注意が必要です。

① 一部売却で納税資金を確保

広い土地を分筆し、一部を売却して納税に充てる方法は有効です。
玉堤は整形地が多く、分筆しやすいため、
「資産を残しつつ、現金も確保できる」バランスの良い選択肢です。

② 賃貸・リフォームで収益化

築古住宅でも、リフォーム・リノベーションを行えば、
月20〜30万円の家賃収入を得ることができます。
特に「ペット可・駐車場付き・庭付き」などの条件を整えると、
入居需要が高まります。

③ 家族信託・遺言で“将来の相続トラブル”を防ぐ

親が高齢化した場合、家族信託によって財産管理を移しておくと、
認知症などで資産が動かせなくなるリスクを防げます。
また、公正証書遺言で「誰がどの不動産を相続するか」を明確にしておくと、
将来のトラブル回避につながります。

・ 相続登記を完了したか（義務化済）

・ 固定資産税評価証明書を取得したか

・ 路線価・実勢価格を比較したか

・ 建物の耐震・老朽化を調査したか

・ 境界確定測量を実施したか

・ 相続税納税資金を確保したか

・ 共有名義を整理したか

・ 世田谷区の空き家対策補助金を確認したか

・ 不動産会社・税理士・司法書士に相談したか

・ 家族で売却・保有の方針を決めたか