■ 地理と交通アクセス

玉川田園調布は、世田谷区南西部に位置し、
東急東横線・目黒線の「田園調布駅」および「多摩川駅」に近接しています。
渋谷・自由が丘・横浜の各方面にアクセスが良く、
都心に近いにもかかわらず、緑豊かで静かな住宅街が広がっています。

特に多摩川沿いのエリアは、広い敷地と庭を持つ邸宅が多く、
「都心でありながら郊外の静けさを感じられる街」として人気があります。

■ 歴史と街並み

玉川田園調布は、戦前に「田園都市株式会社」によって開発されたエリアであり、
“都市と自然の調和”を理念に設計されました。
ゆったりとした道路、整然とした区画、低層住宅中心の景観が守られ、
今でも建築協定によって高さ制限・用途制限が設けられています。

この結果、他の世田谷区エリアと比較しても、
「高級住宅地としての一貫したブランド価値」を保ち続けています。

■ 生活環境

・教育：田園調布雙葉学園、東京都市大学付属小・中・高が近く教育環境も良好

・医療：玉川病院や自由が丘クリニックなど医療機関も充実

・自然：多摩川河川敷・宝来公園など、四季を感じられる自然が身近

このように、文化的・教育的にも成熟した街であり、
「住み続ける価値のあるエリア」として世田谷区内でも屈指の人気を誇ります。

■ 相続税評価が非常に高い

玉川田園調布の路線価は、世田谷区内でもトップクラス。
1㎡あたり180〜250万円に達する場所もあり、
土地が60坪であれば1億円をゆうに超える評価額となります。

そのため、

・相続税の納税資金が足りない

・相続人同士で現金分割できない

・結果的に不動産を手放すしかない

という事例が多く見られます。

■ 建物の維持費・固定資産税負担

玉川田園調布の住宅は広く、庭や塀の維持費も高額です。
さらに築30年以上の住宅も多く、
「リフォームに数千万円」「解体に数百万円」かかることも珍しくありません。

固定資産税も都心部水準で、年30万〜80万円になるケースもあり、
“相続後の維持コスト”が軽視できないのです。

■ 共有相続のリスク

相続人が複数いる場合、共有登記にしてしまうと、
売却や賃貸には全員の同意が必要になります。
誰かが反対すれば動けず、空き家状態が続き、
結果的に「資産が負債になる」こともあります。

■ 取引相場（2025年時点）

・土地（40坪前後）…1億3,000万〜2億円

・戸建（築浅・高級仕様）…2億〜3億円

・中古マンション（80㎡以上）…1億円前後

特に「玉川田園調布1丁目〜2丁目」は人気が高く、
南向き整形地では坪単価600万円を超えることも。
売却物件が少なく、需要が常に供給を上回っています。

■ 購入者層の特徴

・医師・弁護士・経営者など高所得層

・海外からの帰国ファミリー層

・投資目的ではなく“実需志向”の富裕層

つまり、価格よりも「場所と品格」を重視する層が中心であり、
長期的に価格が安定する市場といえます。

■ 売却のコツ

玉川田園調布での売却では、単に「価格」だけでなく、
「建物の設計」「景観への配慮」「地域ブランドの維持」など、
街全体のイメージを損なわない販売戦略が求められます。

地元世田谷区の不動産会社の中でも、
高額物件の販売実績がある“ハイエンド専門業者”に依頼するのが鉄則です。

① 一部売却・分筆による納税資金の確保

広い敷地を分筆し、一部を売却して納税に充てる方法があります。
玉川田園調布では、1区画あたりの価値が高いため、
部分売却でも十分な納税資金を確保できます。

② 賃貸・セカンドハウスとして活用

高級賃貸需要が非常に強く、
築古でもリノベーションすれば月50〜80万円の家賃が見込めます。
また、自分たちのセカンドハウスとして「資産保全＋生活利用」する選択肢もあります。

③ 家族信託・遺言で長期的な資産管理

親が高齢の場合、家族信託を活用して管理権限を移すことで、
認知症による資産凍結を防止できます。
また、公正証書遺言で分割方法を定めておくと、
兄弟間トラブルを未然に防げます。

・ 相続登記を完了したか（2024年以降義務化）

・ 固定資産税評価証明書・路線価図を取得したか

・ 境界確定測量を済ませたか

・ 建物の老朽化・耐震性を確認したか

・相続税納税資金の準備をしたか

・ 共有名義を避ける方針を立てたか

・ 不動産会社・税理士・司法書士と連携できているか

・ 売却と保有、どちらが有利か試算したか

・ 世田谷区の空き家対策制度を確認したか

・ 家族会議で活用方針を明確にしたか