■ 地理とアクセス

瀬田は世田谷区の南西部に位置し、最寄駅は「二子玉川駅」と「用賀駅」。

・二子玉川駅：田園都市線・大井町線利用、渋谷へ直通約10分

・用賀駅：首都高・環八通りへのアクセスも良好

世田谷区の中でも交通利便性が高く、都心・横浜の双方にスムーズにアクセスできる地域です。

■ 瀬田の街並みと特徴

・高台の地形が多く、眺望や日当たりに優れた住宅が並ぶ。

・「瀬田四丁目旧小坂邸」や「国分寺崖線（こくぶんじがいせん）」など、自然景観が豊富。

・再開発された二子玉川ライズにも近く、生活利便性と静けさが共存。

つまり、都心に近いのに“自然とゆとりのある暮らし”ができることが、瀬田の大きな魅力です。

■ 教育・医療・生活環境

・教育：瀬田小学校、瀬田中学校、近隣に東京都市大学など

・医療：玉川病院、国立成育医療研究センターが近くにあり安心

・買い物：二子玉川ライズ、玉川高島屋、オーケー、成城石井など

このように生活の質が高く、世田谷区の中でも“成熟した住宅地”とされています。

■ 相続税が高額になりやすい

瀬田は、世田谷区内でも地価が高い地域のひとつ。
1㎡あたりの路線価は80万〜140万円程度（2025年時点）と高水準で、
50坪の土地でも相続税評価額が4,000万〜7,000万円に達することもあります。

相続人が複数いても、現金で納税できるとは限らず、
「不動産を売って納税資金を確保する」という判断を迫られるケースが少なくありません。

■ 管理不全による価値低下

築古の家屋をそのまま放置すると、

・外壁・屋根の老朽化

・庭木の越境

・不審者侵入やゴミ不法投棄

といったトラブルが起きやすくなります。

世田谷区では、管理状態が悪い物件を「特定空家」に指定する制度があり、
指定されると固定資産税の軽減が外れて6倍近くに上がることも。

■ 共有名義によるトラブル

相続後、兄弟姉妹で共有登記してしまうと、
売却・貸出などの意思決定に時間がかかります。
瀬田のような高額不動産ほど、共有状態を早期に解消しないと、
次世代への相続でさらに複雑化します。

■ 売買相場（2025年現在）

・土地（1㎡あたり）：90万〜140万円

・戸建（30坪）：1億〜1億8,000万円

・中古マンション（70㎡）：8,000万〜1億2,000万円

二子玉川・成城・用賀エリアに隣接するため、
「都内屈指の住宅ブランド地」として取引が安定しています。

■ 市場傾向

・瀬田は「買いたい人」が多く、供給が少ない“売り手市場”。

・高台・南向き・整形地の物件は特に人気。

・再建築不可や旗竿地でも、立地次第で高値売却が可能。

■ 購入層の特徴

・世田谷区内・目黒区内の住み替え希望者

・子育て世帯（共働き世代）

・相続や贈与で資金を得た富裕層

瀬田は「買い手が資金力を持つ層」で構成されており、
価格交渉に強いエージェントを選ぶことが、売却成功のカギになります。

① 高値売却による納税資金の確保

・複数社に査定を依頼し、「世田谷区瀬田専門の不動産会社」を選定。

・駅徒歩圏・整形地・陽当たり良好地はプレミア価格がつくことも。

・建物が古くても、更地化・測量済みにすると売却スピードが上がる。

② 賃貸・リノベーション活用

・築古戸建を改装して、ファミリー向け賃貸にするケースが増加中。

・二子玉川勤務・在宅ワーカー層からの需要が安定。

・リノベ費用300万〜500万円で、月20〜30万円の家賃収入が期待できる事例も。

③ 家族信託・遺言で次世代リスクを防ぐ

・親が高齢になる前に「家族信託」を設定し、管理権を子世代に移す。

・認知症による「資産凍結リスク」を防止。

・遺言書で分配方針を明記しておけば、兄弟間トラブルも回避できる。

・ 相続登記を済ませているか（2024年以降義務化）

・ 登記簿謄本・固定資産税評価証明書を取得したか

・ 建物の老朽化・境界を確認したか

・ 相続人間で「売却」「保有」「賃貸」方針を決めたか

・ 測量・境界確定を実施したか

・ 固定資産税・相続税の支払スケジュールを整理したか

・ 世田谷区の空き家補助金・相談窓口を調べたか

・ 不動産会社3社以上に査定を依頼したか

・ 税理士・司法書士・不動産コンサルに相談したか