■ 地理と交通

世田谷区世田谷は、区のほぼ中央に位置し、東急世田谷線「世田谷駅」や「松陰神社前駅」「上町駅」などが最寄です。

・渋谷駅まで約20分

・新宿まで約30分

・三軒茶屋や下北沢など人気エリアにも近く、生活・通勤ともに便利

さらに、環状七号線・世田谷通り・ボロ市通りといった幹線道路が通り、
バス路線も豊富で、車でも公共交通でも動きやすい立地です。

■ 街の雰囲気

この地域の魅力は「古き良き世田谷の風情」。

・「世田谷ボロ市通り」には400年以上の歴史を持つ骨董市が残り、

・松陰神社や豪徳寺といった歴史的名所も近く、

・区役所・図書館・学校など公共施設も徒歩圏内に整う。

つまり、世田谷区世田谷は“行政の中心”でありながら、“生活の原点”でもあります。
古くからの地主や商店主も多く、相続によって土地や建物を受け継ぐケースが非常に多い地域でもあります。

■ 地価と住宅環境

2025年現在、世田谷区世田谷の平均地価は1㎡あたり約100〜130万円。
三軒茶屋や桜新町よりはやや落ち着くものの、依然として高水準。
静かな住宅街の中に、古い一戸建てと新築分譲住宅が混在しています。
地盤が安定しており、再建築需要も根強く、資産価値を保ちやすい地域です。

■ 老朽化による資産価値の低下

築40年以上の木造住宅が多く、放置すると以下のような問題が発生します。

・外壁や屋根の劣化

・庭木の越境

・雨漏り・害虫被害

・景観悪化による近隣トラブル

特に世田谷区では、「空き家等対策条例」が施行されており、
管理が行き届かない不動産は「特定空家」に指定されるリスクもあります。
指定されると、固定資産税の軽減が外れ、税負担が6倍になることも。

■ 相続税・維持費の重圧

地価が高い世田谷区では、相続税評価額が高くなりがちです。
仮に土地50坪を相続した場合、評価額が6,000万円を超えることも珍しくありません。
相続税の納税資金が足りず、「物件を売るしかない」状況に追い込まれるケースも多く見られます。

また、空き家として保有するだけでも、

・固定資産税

・修繕費・管理費

・火災保険料

が年間で数十万円単位にのぼることもあります。

■ 共有名義による売却トラブル

相続人が複数で共有名義にしたまま時間が経つと、
売却・活用に合意が必要で手続きが進まなくなります。
「兄弟で揉めて売却が進まない」「誰かが反対して放置された」など、
典型的な“争族”の温床にもなりかねません。

■ 売買相場の目安（2025年時点）

・土地（30坪前後）…9,000万〜1億2,000万円

・戸建（築20〜30年）…8,000万〜1億円

・マンション（70㎡前後）…7,000万〜9,000万円

駅徒歩10分圏内の物件は安定した需要があり、
「世田谷」「松陰神社前」「上町」周辺は地元志向の強い買主が多い傾向。

■ 売却の特徴

・三軒茶屋や桜新町に比べ、ゆったりとした住宅街が多く、ファミリー層が中心。

・“古い家を壊して建て替える”需要が根強い。

・再建築可能な整形地なら、高値での売却が期待できる。

■ 購入層の傾向

・30〜50代のファミリー層（共働き・子育て世代）

・世田谷区内での住み替え希望者

・投資ではなく“実需”中心の市場

つまり、「派手さはないが安定性の高い市場」が、世田谷区世田谷の特徴です。

① 売却による資産整理

・相続税の納税資金を確保できる。

・地元の不動産会社に複数査定を依頼し、「路線価＋実勢価格」の差を把握。

・空き家の場合はリフォームや更地化で成約スピードが大幅にアップ。

② 賃貸運用で安定収入化

・世田谷区世田谷は、区役所職員・医療従事者・教育関係者など、安定した入居層が多い地域。

・築古戸建でも月20万円前後の家賃が見込める。

・管理会社を活用すれば、遠方の相続人でも安心して運用可能。

③ 家族信託・遺言によるリスク対策

・親が高齢になる前に家族信託を設定し、子が管理者となる仕組みを構築。

・将来の認知症による「資産凍結リスク」を防げる。

・遺言書で分配を明確にしておくことで、兄弟間の争いを防止できる。

・ 相続登記を完了しているか（2024年以降義務化）

・ 固定資産税評価証明書・登記簿謄本を取得したか

・ 建物の老朽化状況を確認したか

・ 境界線・越境問題がないか測量したか

・ 相続税納付の資金計画を立てたか

・ 不動産会社3社以上に査定を依頼したか

・ 相続人全員で今後の方針（売却・保有・賃貸）を共有したか

・ 世田谷区の空き家対策制度・補助金を確認したか

・ 税理士・司法書士・不動産コンサルに相談したか