■ 地理と交通

世田谷区成城は、区の西側に位置し、小田急線「成城学園前駅」を中心に広がります。
渋谷や新宿へのアクセスが良好で、

・成城学園前 → 新宿：約15分

・成城学園前 → 渋谷：約20分

という利便性の高さを誇ります。

一方で、成城の街は駅から少し離れると緑豊かな閑静な住宅街が広がり、
「都会の中のオアシス」とも呼ばれています。

■ 成城の街並み

成城の特徴は、なんといっても美しい街並みの統一感。

・成城憲章による建築規制（高さ制限・緑化率）

・電柱の地中化によるすっきりした景観

・成城憲章会・自治会による地域コミュニティの強さ

これにより、「成城ブランド」としての不動産価値は長年にわたり維持されています。

■ 生活環境と教育水準

・成城学園・成城大学・成城幼稚園など、教育機関が充実

・成城コルティ、成城石井、本屋、カフェ、医療機関も駅前に集約

・高齢者にもやさしいバリアフリーな街並み

成城は、ファミリー層から高齢者まで住みやすい街として人気が続いています。

■ 相続税が極めて高額になりやすい

成城の路線価は世田谷区内でもトップクラス。
1㎡あたり90〜150万円前後の地点もあり、
50坪の土地で相続税評価額が4,500万〜7,500万円に達するケースもあります。

現金での納税が難しく、
「土地を一部売却して納税資金を確保する」
という選択を迫られる人が非常に多いのが特徴です。

■ 管理コストと維持負担

成城の邸宅は敷地が広く、庭木・塀・外壁のメンテナンスコストがかかります。
年間で100万円以上の維持費が発生することも珍しくありません。

特に高齢の相続人が遠方に住んでいる場合、
空き家状態が続くと、固定資産税や防犯リスクが増大します。

■ 共有名義問題

相続人が複数いると、共有登記になり、

・売却には全員の同意が必要

・誰かが反対すると売却できない

・代償分割（1人が他の相続人に現金で支払う）も高額になる

という厄介な問題が発生します。
「成城の土地は価値が高すぎて現金で分けられない」という構造的な悩みも多く見られます。

■ 取引相場（2025年現在）

・土地（1㎡あたり）：100〜180万円

・戸建（40坪前後）：1億〜2億円

・中古マンション（70㎡）：9,000万〜1億2,000万円

成城学園前駅徒歩10分以内の土地は、安定的に高値で推移しています。
周辺の砧・喜多見・祖師谷に比べても1〜2割高い水準です。

■ 買い手の特徴

・医師・弁護士・経営者など富裕層

・相続で成城に戻ってくる地元出身者

・親から子への「二世帯住宅」需要

「成城アドレス」というブランドに価値を見出す層が多く、
景気変動にも比較的強い安定市場です。

■ 売却のコツ

・「現状渡し」よりも、測量済み・更地渡しの方が高値で売れる

・建物付きの場合、建築家やリノベ業者とのマッチング販売も有効

・地元に強い世田谷区専門の不動産業者に依頼することが重要

① 一部売却による納税資金の確保

広い敷地の一部を分筆し、売却して相続税を支払う方法があります。
成城では道路に面している土地ほど価値が高く、
「一部売却＋残地活用」で資産を残すケースが増えています。

② 賃貸化での安定収入

築古の邸宅を改装して高級賃貸・外国人向け住宅として活用する例もあります。
月額家賃50万〜80万円の需要もあり、
「売らずに守る」戦略が取れるのも成城の特徴です。

③ 家族信託・遺言による長期対策

親が健在のうちに家族信託契約を結び、
子世代に管理を移すことで、認知症リスクを回避できます。
また遺言書で分割方針を明示しておくと、
兄弟間トラブルを防ぎながら“成城の土地を守る相続”が実現します。

・ 相続登記は済ませたか（2024年以降義務化）

・ 路線価・固定資産税評価額を確認したか

・ 建物の老朽化・耐震性を調べたか

・ 境界確定測量を行ったか

・ 相続税の資金調達計画を立てたか

・ 共有名義を避ける対策を取ったか

・ 不動産会社3社以上に査定を依頼したか

・ 世田谷区の空き家対策補助制度を確認したか

・ 家族で「売却」「賃貸」「保有」方針を話し合ったか

・ 専門家（税理士・司法書士・不動産コンサル）に相談したか