■ 二次相続・配偶者の居住問題

・配偶者が住み続ける場合は「配偶者居住権」の活用を検討

・長年住み慣れた家を確保しつつ、課税額を抑える制度

■ 子どもたちの関与と調整

・子どもが複数いる場合、自宅を誰が相続するかで対立が生じやすい

・遺言書・家族会議・専門家の立ち会いなどがトラブル予防に有効

■ 世田谷区のケース

・二世帯住宅や分離型住宅など多様な構造が多いため、名義や利用形態の整理が必要

■ 自宅の評価＝土地と建物の合算

・路線価で評価される土地部分が世田谷区では特に高額

・建物は築年数により減価されるが、土地は減らない

■ 小規模宅地等の特例の活用

・居住用宅地なら最大80％減額できる特例

・「同居」や「居住継続」など要件を満たす必要あり

・世田谷区では特例適用で数百万円単位の節税になる例も多い

■ 評価明細書と現地調査の重要性

・固定資産税評価額と路線価評価は異なるため要注意

・不整形地や接道条件により補正がかかる可能性も

■ 相続登記の義務化（2024年4月〜）

・相続人は3年以内に名義変更を行う必要あり

・登記未了の場合、過料のリスク

■ 必要書類と手続き

・被相続人の戸籍、相続人の住民票、評価証明書、遺産分割協議書など

・東京法務局世田谷出張所が管轄

■ 自分でやる？司法書士に頼む？

・書類作成と法務局対応に不安がある場合は専門家に依頼が安心

・世田谷区内の司法書士は地域事情にも詳しくスムーズ

■ 相続税が払えない場合の選択肢

・自宅を売却する「換金相続」も視野に

・譲渡所得税の特例や住み替え支援制度を活用

■ 賃貸として活用する

・一定期間貸すことで収入源にしながら相続税納付資金を確保

・定期借家契約や管理委託でトラブル回避を

■ 世田谷区の不動産市況

・高齢者住宅ニーズの高まり、再建築不可物件の需要、狭小住宅の有効活用など、特有の選択肢あり

□ 相続人全員と自宅の扱いについて話し合っているか
→　住み続ける・売却・賃貸などの方向性を共有

□ 登記簿で自宅の名義を確認したか
→　名義人が故人のままになっていないか要確認

□ 固定資産税評価額・路線価を把握しているか
→　世田谷区は路線価が高いため、税額が大きくなることも

□ 小規模宅地等の特例が使えるか調査済みか
→　80％減額可能な特例。居住状況などの要件が重要

□ 配偶者が住み続ける場合、配偶者居住権を検討したか
→　二次相続対策にもつながる制度

□ 遺言書の有無と内容を確認したか
→　「自宅を誰に引き継ぐか」が明記されているか確認

□ 売却・賃貸など他の活用方法も検討済みか
→　税金やライフスタイルによって柔軟な選択が必要

□ 相続税の概算シミュレーションを行ったか
→　世田谷区内の不動産は課税対象になりやすい

□ 相続登記のスケジュールと必要書類を整理したか
→　2024年4月から登記義務化。3年以内の手続きが必要

□ 専門家（司法書士・税理士・不動産業者）に相談したか
→　世田谷区に強い専門家を活用すれば、手続きがスムーズ