■ 土地は“動かない資産”、だからこそ計画的な整理が必要

・土地は現金と違って分けづらく、相続人のトラブルの元に

・名義が複雑、境界が不明、利用方法が不明のままだと相続後の負担が大きい

■ 世田谷区のような都市部ならではの事情

・地価が高い分、相続税評価額も大きく、納税に苦しむ事例も

・不整形地、狭小地、私道付きなど“扱いにくい土地”が多い

・道路付けが悪い土地は活用も売却も難航しがち

■ 名義の確認・登記の整備

・現在の名義人を確認し、過去の相続登記漏れがあれば今のうちに整理

■ 境界の確定・測量の実施

・境界標の有無、隣地との立会い、測量士の関与など

・世田谷区では区や民間調査士による境界トラブル相談制度あり

■ 利用実態の把握

・貸しているのか、空き地なのか、自分で使っているのかを明確に

・無断使用者がいる場合の対応も含めて整理が必要

■ 道路との接道状況確認

・再建築可か否かなど都市計画上の制限を確認

・世田谷区は43条但し書き道路など法的制限の多い地域も

■ 賃貸駐車場やトランクルーム

・建物を建てずに収益を得られる

・固定資産税の軽減措置にもつながることあり

■ コインパーキングやシェア農園

・初期投資少なめで始められ、流動性も高い

・世田谷区では個人所有地を活用したミニ開発事例も

■ カフェ・キッチンカー誘致やドッグラン

・空地を地域とつなぐ活用法として注目

・地域活性・防犯面での効果もあり

■ 売却する場合

・生前に売却すれば譲渡所得税の特例（3000万円控除）が使える可能性

・世田谷区の土地は需要も高いため、スムーズに売れることも

■ 等価交換・買換特例

・開発業者に土地の一部を提供し、代わりに新築物件を得るなどの方法

・リスク分散・収益性アップの例も

■ 生前贈与

・土地を子どもへ少しずつ贈与していくことで、将来の相続税負担を分散

・暦年贈与、相続時精算課税制度の活用がカギ

□ 所有している土地の所在地・面積・利用状況を把握しているか
→　空き家・空地・貸地の現状を明確にする

□ 登記簿と名義人の一致を確認したか
→　登記未了や名義が亡き親名義のままなどに注意

□ 土地の境界が明確か、確定測量図があるか
→　境界トラブルの予防に。世田谷区では相談窓口も活用可

□ 接道状況と再建築可否を確認したか
→　私道・42条2項道路・43条但し書き道路等の確認

□ 都市計画法・建築基準法上の制限を把握しているか
→　用途地域、建ぺい率、容積率の確認を

□ 固定資産税評価額と路線価を把握しているか
→　相続税の基礎資料として重要。世田谷区役所で取得可能

□ 写真や現況メモを記録しているか
→　現地の状況を見える化することで他の相続人とも共有しやすい

□ 活用方法の選択肢を複数検討したか
→　賃貸、売却、等価交換、生前贈与などの比較

□ 売却時の税制特例（3,000万円控除等）を確認したか
→　生前売却の際の節税効果も試算しておく

□ 地元専門家（司法書士・税理士・不動産業者）と連携しているか
→　世田谷区内で実績のある専門家に早めに相談を