■ 世田谷区の空き家率と行政の対応

世田谷区では、高齢化により住む人がいなくなった住宅が年々増加しています。
特に昭和40〜50年代に建てられた木造住宅では、老朽化や耐震性の問題が顕在化し、空き家として取り残されているケースが目立ちます。

世田谷区は「空家等対策計画」を策定し、適正管理や利活用の支援に力を入れています。
しかし、相続された側が対応に戸惑っているのが現状です。

■ 空き家を放置するとどうなる？

・建物の老朽化による倒壊・火災リスク

・ごみの不法投棄や動物の侵入

・「特定空家」に指定されると、固定資産税の優遇措置が解除

・近隣住民とのトラブルや行政指導の対象に

① 建物の状態を調査

・雨漏り、シロアリ被害、耐震性の確認

・建築士やリフォーム会社にインスペクション依頼が有効

② 法律・権利関係の確認

・相続登記が完了しているか？

・建築基準法・都市計画法の制限、接道条件など

・世田谷区では43条但し書き道路の物件も多く、注意が必要

③ 収支バランスを試算

・リフォーム・解体・活用後の収益見込み

・固定資産税・管理費などの維持コストも試算しておく

① 賃貸住宅として運用（リノベーション）

・古家をフルリフォームして貸し出す

・世田谷区では築古でも内装が整っていれば賃貸需要あり

・シングル向け1LDKやファミリー向け3LDKが人気

② 建替え＋賃貸併用住宅に

・自分が一部住みながら、残りを貸し出す形

・相続人自身が住む場合、住宅ローン控除や小規模宅地の特例活用も視野に

③ 月極・時間貸し駐車場に転用

・建物を解体し、簡易舗装して月極駐車場に

・世田谷区は駅近の駐車場需要が高いため、安定収入が見込める

④ シェアハウスや民泊として運営

・若者や訪日外国人向けにシェアハウス化

・民泊は「住宅宿泊事業法」や世田谷区の条例に適合させる必要あり

⑤ 売却による資金化

・活用が難しい場合は思い切って売却も選択肢

・世田谷区は買い手が付きやすく、相場も高いためスムーズな売却が期待できる

■ 事例①：祖父母の家をリノベして賃貸

・用賀駅近くの築50年の木造住宅

・500万円の改装で外観と内装を一新

・月12万円で賃貸契約成立、年間収入144万円

・相続税の一部をこの収益でカバーできたとの声

■ 事例②：狭小地を時間貸し駐車場に

・三軒茶屋の15坪の土地

・建物を解体し、コインパーキングに転用

・管理会社に委託して、手間をかけず月5万円の収益化に成功

■ 事例③：高齢親族のための建替え＋二世帯化

・成城の旧家を建替え、親との同居を前提に二世帯住宅に

・小規模宅地の特例をフル活用し、相続税の圧縮にも成功

・将来的に売却もしやすい間取り・仕様を意識

・空き家の所有者名義が登記上で明確になっているか

・建物のインスペクションを実施済みか

・再建築可能な土地か（接道義務など確認）

・世田谷区の条例や規制に適合しているか

・活用後の収支見込みは試算しているか

・管理委託・運営パートナーの選定は進めているか

・相続税や譲渡税などの税務相談は済ませているか

・家族内で空き家の扱いについて意見の擦り合わせをしているか