■ 世田谷区の不動産が高額すぎる

・成城・岡本・代沢・深沢など高級住宅街では、1区画だけで相続税評価額が1億円を超えることも

・自宅はあるが預貯金は少ないという“資産偏重”の家庭が多い

■ 不動産評価の落とし穴

・相続税評価額は路線価ベースで算定されるが、実際の売却価格と乖離するケースも

・しかも住宅ローンが残っていても、債務控除の認定がされにくい場合も

→ 世田谷区では“地価高ゆえの納税困難”が、相続トラブルの最大要因の一つになっています。

■ 納税の基本ルール

相続税は相続開始（＝被相続人の死亡）から10ヶ月以内に申告・納税が必要

この期間に申告書作成・評価・分割協議・納税を終える必要がある

■ 延納制度（分割払い）

相続税を分割で払う制度。担保提供が必要

最大20年の延納が可能（利子税がかかる）

世田谷区では、不動産を担保にした延納申請がよく使われる

■ 物納制度（不動産で納税）

現金で払えない場合、相続した不動産を税務署に引き渡す制度

ただし、条件が厳しく、建物の老朽化や道路付け次第では却下されることも

世田谷区内では物納希望の相談も多いが、実際に認められるのはごく一部

→ 専門家のアドバイスを早期に受けることが重要です。

■ 一部売却による現金化

世田谷区内の不動産は資産価値が高く、土地の一部を売却することで納税資金を得る事例が多い

「分筆して売る」「古家付きで売る」など柔軟な戦略が必要

■ 賃貸活用で収益化

賃貸物件化し、その収入を納税資金に充てる

築年数が古い場合はリフォームや建替えとセットで検討

■ リバースモーゲージ（高齢者が担保に融資を受ける）

親が存命中に利用できる制度。世田谷区では取扱金融機関も多い

相続税対策には直接使えないが、遺産整理の一環として活用されることも

→ "売る・貸す・借りる"の三択で、現金化を現実的に検討しましょう。

■ 世田谷区役所・税務課

相続税に関する一般的な相談が可能（ただし具体的な税額試算は不可）

延納・物納に必要な証明書発行も対応

■ 都税事務所（北沢・玉川など）

路線価評価や固定資産税評価証明書の発行

評価額に関する異議申し立ても受付

■ 税理士会世田谷支部

相続税のシミュレーションや納税相談を実施

初回無料相談を実施している税理士も多い

■ 不動産会社・相続診断士

相続不動産の活用や売却に強い地元業者と連携

世田谷区では地域密着型の専門家ネットワークが存在

→ 相談窓口は複数あるため、早めの情報収集がカギです。

相続開始日と申告・納税期限の確認
→　相続発生日から10ヶ月以内が期限。期限超過で延滞税

相続財産の一覧化
→　不動産（路線価評価）、預貯金、有価証券、保険など

現金・預金の保有状況
→　即納税に使える現金・預金の有無と額

分割協議の進捗状況
→　相続人全員との合意があるか（未合意だと物納不可）

延納制度の検討
→　分割払い可能か？担保として出せる不動産の評価確認

物納制度の検討
→　物納要件（不動産の状態・用途地域・権利関係）を満たすか

不動産の一部売却計画
→　売却可能な土地・建物の有無と時期

賃貸やリースでの活用検討
→　活用して現金収入を得る道はあるか

税理士への相談
→　相続税試算・納税計画立案を依頼したか

世田谷区役所・都税事務所への相談
→　評価証明・公的サポートの確認済みか