【土地売りの場合の査定】
　世田谷区の土地の周辺相場は、インターネットポータルサイトで、実際に売りに出ている土地の価格からある程度、推測することができます。また前章などで紹介した路線価や公示価を参考にして算出することもできます。ちなみに東京23区内では、路線価から80％割り戻して出した公示価よりも、時価のほうが高くなるケースが多いです。
　
【空き家を中古戸建として売る場合の査定】
　これは建物の状態にもよって大きく異なります。一般的には築年数が浅く（築5年程度）、リフォームしなくともそのまま住める状態の場合や鉄筋コンクリート（RC）造などの耐久性のある建物であれば、上記で出した土地代に、建物分の価格を加えることができます。ただし、築年数が30年以上の木造住宅などの場合は、購入希望者が住むためには、リフォーム費用などがそれなりにかかる可能性もあるので、中古住宅としての価格は土地代プラス数百万円程度にしかならない場合もあります。また雨漏りやシロアリの害による壁や柱、床の腐食など、建物の主要構造部（壁や柱、床、はり、屋根、階段）に損傷の恐れがある場合は、大規模なリフォームが必要となるため、建物分の価格がほとんどプラスにならないといったこともあり得ます。

　建物の大きさや構造、築年数などから、ある程度机上での査定は可能ですが、正確な査定額を出すためには、現地で建物の状態を確認させていただくことが必要になります。

世田谷区で空き家となった一戸建ての売却にかかる主な費用としては以下のものが挙げられます。

【必ず発生するもの】
・仲介手数料
・契約書に貼付する印紙代
・残置物の撤去費用
・相続登記費用（相続で取得した場合）
・抵当権抹消費用（負債がまだ残っている場合）

【契約条件によっては発生するもの】
・空き家となった建物解体費用および建物滅失登記費用
・現況測量費用または確定測量費用
・地中埋設物の処理費用
・立退き費用（賃貸をしていた場合）

【その他】
・譲渡所得税

　世田谷区で相続した空き家となった建物がまだ使える場合は、中古の戸建てとして売りに出すこともできますし、中古戸建と土地売り（古家あり）の２パターンで売りに出すこともできます。

　空き家である建物が明らかに利用できないような状態の場合は、取り壊しをして更地にして売るか、古家付きの土地（更地渡し条件付）として家付きのままで売ることもできます。この場合は、前者の方が、当然見栄えはよくなるため、売りやすくなりますが、建物を取り壊してしまうと、固定資産税の軽減がなくなります。そうなると、一般的には土地の固定資産税が、建物があったときの3倍～４倍程度まで上がってしまうので注意が必要です。ちなみに土地の固定資産税は１月１日時点に建物があるかないかで、軽減が適用されるかどうかの判断をされるため、販売期間が年末年始をまたぐ場合では、建物を取り壊すタイミングも考えたほうがいいでしょう。

　また、親から相続した空き家の売却で、譲渡所得税の申告時に「被相続人の居住用財産（空家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」を適用させて、譲渡所得税を減らしたい方は、引渡時までには建物を取り壊すか、一定の耐震基準を満たした建物にリフォームする必要がありますので、その点も要注意です。

　一般的な土地の大きさ（土地20～50坪程度）の一戸建ての売却であれば、実際にそこを住宅として利用したい個人のお客様をターゲットにして販売活動を行うことが、最も高く売れます。その場合は、不動産会社と媒介契約を締結して、レインズに掲載してもらい、不動産情報を広く公開して買主を探したり、不動産のポータルサイトに掲載をしてもらい、直接、多くの購入希望者の目にあなたが売却したい不動産の情報が届くような売却方法をとることが有効となります。

　また、相続税の納税や遺産分割などで売却したい期限が決まっている場合や、通常より大きな土地（２区画以上に分割できるもの）であれば、買主を不動産会社に絞って、入札などの方法をとることが有効です。不動産会社が買主となる場合は、仕入れ値となるため、目安として、周辺相場の６～7割程度の価格になることが多いです。
（不動産の立地によっては、周辺相場に近い価格で購入する不動産会社が出てくるケースもありますので、一般のお客様に情報を出す前に、まずは不動産会社に入札をするという方法はありです）

　不動産のある場所がブランドのあるエリアだったり、急行停車駅から徒歩5分以内などなかなか物件が出にくいエリアの場合は、まずは不動産情報を一般公開せずに、地元の不動産会社やそのエリアの不動産を扱っている大手仲介業者だけに情報開示をして、販売活動を行う方法も有効的です。また、一戸建ての場合は、地続きである隣地が買主となることも決して珍しくはありませんので、まずはダメ元でお隣さんに声をかけてみるのもいいかもしれません。
　最初はそれでスタートをしてみて、ある程度、様子を見ながらタイミングを見計らって、売出価格を再検討し、広く一般公開をしていく方法もあります。

　売却したい不動産の立地や特性、土地の規模や売却の目的に応じて、依頼する不動産会社としっかり打ち合わせをして、売却方法を決定していきましょう。

　一般個人をターゲットにした売却にするか、業者に向けた売却にするかで売却の流れは若干異なりますが、大まかな流れはどちらも同じです。
基本的には、売主さんに登場していただくタイミングは、以下の３回です。
　
・不動産会社との媒介契約締結時
・買主との不動産売買契約締結時
・引渡し

　不動産売買契約の締結は、売主側または買主側の仲介業者の事務所で行うことが一般的です。所要時間は１時間～２時間程度です。仲介業者が作成をした不動産売買契約書、重要事項説明書、その他必要書類等に署名捺印（捺印は認印でOK）をして、手付金を受領すれば売買契約は完了となります。手付金の金額は売買金額の5～10％程度が一般的です。

　引渡しは買主が融資を受ける銀行で行うことが一般的です。司法書士同席のもと、売主・買主のそれぞれの本人確認を行い、売買残代金および精算金（おもに固定資産税）が売主の指定した口座に振り込まれます。口座への着金が確認できたら、鍵や必要書類、領収書を買主に渡して、引渡しは完了となります。引渡しのことを「決済」とも呼びます。所要時間は1時間～2時間程度です。月末の場合や、利用する金融機関によっては着金の確認まで時間がかかることがあります。最近はネットバンキングを利用するケースも多いので、その場合は30分程度で完了することもあります。

　上記の３回以外のタイミングで売主さんに登場いただく機会として考えられるのは、以下の場合があります。

・入札結果の報告時（入札をした場合）
・確定測量時の近隣挨拶、境界確定の立会い
・物件案内時の立会い（売却対象不動産に住んでいる場合）

　確定測量とは、隣地の人と立ち会って、境界を確認する作業です。契約条件に確定測量が入ってきた場合は、売主の費用負担で行うことが多いです。土地家屋調査士に依頼をするので、図面の作成や現地の測量等は全て土地家屋調査士が行ってくれますが、近隣の方との立会いは売主様が一緒に現地確認を行う必要があります。確定測量の作業に入る前に、近隣の方へご挨拶を一緒にされたほうが、その後の境界確認作業がスムーズにいくことが多いので、ご挨拶と境界確認の立会い時の２回ほど、現地に足を運んでいただくことになります。

　売却対象となる不動産に住んでいる場合は、お客様案内時の立会いが必要です。もし空家になっている場合は、立ち会っていただく必要はありません。

　ただし、空き家の場合でも家の中の物（家具や家電、その他生活用品など）はできるだけ早めに片付けをしておいたほうがいいです。中古戸建として売る場合は、家の中が片付いていたほうが当然印象がいいですし、物がないほうが広く感じます。土地で売る場合は、家の中はそれほど気にしなくてもいいのですが、引渡しまでには全て片付けないといけないので、できるだけ早いタイミングで家の中の物の撤去は進めていかれることをお勧めします。

・査定を依頼するにあたってご用意いただきたいもの
□　最新年度の固定資産税の課税明細書
□　建物の建築図面（あれば）
□　建物賃貸借契約書（一戸建てを人に貸している場合）

・媒介契約締結時にご用意いただきたいもの
□　認印
□　土地の測量図や境界確認書（あれば）
□　建物の建築図面（あれば）
□　購入時の売買契約書や重要事項説明書（あれば）

・不動産売買契約締結時にご用意いただきたいもの
□　認印
□　顔写真付き身分証明書（運転免許証やパスポートなど）
□　印紙または印紙代

・引渡し時にご用意いただきたいもの
□　認印、実印
□　印鑑証明書
□　顔写真付き身分証明書（運転免許証やパスポートなど）
□　権利証または登記識別情報通知書
□　確定測量図・境界確認書（確定測量を行った場合）
□　家の鍵
□　建物の図面（あれば）
□　建物賃貸借契約書（一戸建てを人に貸している場合）

※購入時の売買契約書があると、譲渡所得税の申告の際に有利になる可能性があるため、探しておくことをお勧めします。
※権利証や登記識別情報通知が万一、手元に見当たらない場合は、再発行ができないため、司法書士に依頼しなくてはならない手続きが出てきますので、早めに確認をされることをお勧めします。
※登記簿謄本や公図は一般的には不動産会社で取得することが多いので、ご用意していただかなくても大丈夫です。