■ 分けにくいのが“土地と建物”

・世田谷区では一戸建てや土地付き物件が多く、現物で分けるのが難しい。

・物理的に分筆できても、評価や接道状況で不公平感が出る。

■ 揉める原因は“価値のズレ”と“感情”

・「家を残したい」「早く現金化したい」など、相続人の思いがバラバラ。

・特に兄弟間でライフステージが異なると意見が対立しやすい。

◎ メリット

・売却後の現金を公平に分けられる。

・相続人全員が現金を受け取れるため、揉めにくい。

・世田谷区では流動性が高く、売却しやすいエリアが多い。

△ デメリット

・売却するまでの間、管理や修繕が必要。

・相続税の納税期限（10ヶ月以内）に間に合わないこともある。

・感情的に「思い出の家を手放すことに抵抗がある」ケースも。

◎ メリット

・持ち分に応じて売却できるため、各自の自由度が高い。

・相続税対策や将来的な資産形成に有利な場合も。

△ デメリット

・持ち分売却は買い手がつきにくい（特に世田谷区でも条件が悪い土地では難航）。

・売却価格が落ちるリスクが高い。

・他の相続人の同意が必要な場面も多く、トラブルの火種になりやすい。

■ 立地によって最適解が異なる

・成城、等々力、奥沢など高級住宅地なら「売ってから分ける」が高値で有利。

・下北沢、三軒茶屋のような商業地に近いエリアは用途によって戦略を変えるべき。

■ 築年数・構造・管理状態も大きな要素

・古い木造家屋などは売却前にリフォームが必要なことも。

・放置されていた場合、解体して更地にするほうが売却しやすい。

■ 不動産業者や税理士の意見を仰ぐ

・世田谷区に精通した専門家の意見は非常に参考になる。

・分け方・売り方・納税方法などを一括で相談できる窓口も活用したい。

✅ 物件は分筆可能か？
→　境界や接道条件に問題がなく、法務局で分筆登記が可能かを確認。

✅ 相続人全員が納得しているか？
→　感情の対立や不満がないか、事前に十分な話し合いができているか。

✅ 売却後の譲渡所得税の見積もりは済んでいるか？
→　税理士などに相談して、売却益にかかる税金の概算を把握。

✅ 世田谷区内での市場価格や流動性は調査済みか？
→　地元不動産会社に査定依頼・エリアの需給を把握しているか。

✅ 分けた場合の共有名義リスクを理解しているか？
→　共有持分のトラブル・売却難航の可能性について合意形成しているか。

✅ 信頼できる専門家（不動産会社・税理士・司法書士等）に相談したか？
→　一括相談できる地域密着の窓口があるかを確認。