世田谷区では、高齢世帯の増加とともに、相続された不動産が誰にも使われず空き家化するケースが顕著になっています。

■ よくある背景

・親が施設に入ったあと、実家がそのまま空き家に

・遺族はすでに持ち家があり、戻る予定がない

・売却や貸し出しを検討していないまま放置

■ 問題点

・固定資産税は発生し続ける（住宅用地特例も将来解除の恐れ）

・「特定空家」に指定されると税負担が6倍に

・放火や不法投棄、近隣からのクレームリスク

世田谷区の住宅密集地では、空き家放置によるトラブルが目立ってきています。

「住んでいない＝相続しない」ではありません。たとえ空き家や使っていない土地でも、登記簿上の名義が故人のままならば、相続登記は義務になります。

■ 義務化ポイント

・2024年4月より、相続開始から3年以内の登記が義務化

・期限を過ぎると10万円以下の過料（罰金）対象に

・空き家でも相続人間の協議がまとまらないと登記できない

■ 実務的影響

・売却や活用をするにも登記が前提

・登記を怠ると、固定資産税の納税通知が届かない／共有問題の固定化

・空き家の所有者不明状態は、行政指導や競売対象になる場合も

世田谷区のような不動産価値の高い地域では、「名義放置」は致命的な損失につながります。

不動産を相続したあと、何を選ぶかによって負担や効果が大きく変わります。

■ 主な選択肢

・売却する

・現在の実勢価格を調査（路線価・公示価格を参考に）

・リフォームや更地化が必要な場合も

・貸し出す（賃貸・民泊）

・リノベーションして資産活用する人も増加中

・管理会社を活用する方法あり

・活用する（親族が使う／自宅建替など）

・家族で利用方針を話し合っておく

■ 世田谷区ならではの注意点

・「再建築不可」の土地もある（接道義務注意）

・防火地域／準防火地域など建築規制が厳しい

・路地状敷地（旗竿地）の評価・売却難易度が高い

空き家を相続したあとに後悔しないためには、「相続前」からの準備が重要です。

■ 家族で話し合うべきこと

・誰が相続するのか／誰が管理・納税するのか

・将来的に誰が使うか／売るか／貸すか

■ 準備しておくべき資料

・登記簿謄本（名義と共有者確認）

・固定資産税納税通知書・評価証明書

・建物図面、境界確認書、現地写真

■ 専門家との連携

・不動産会社：売却・活用の提案

・司法書士：名義変更・登記相談

・税理士：相続税・譲渡所得税の相談

世田谷区では、地元の事情に詳しい専門家の力を借りるのが安心です。

相続登記の義務と期限（3年以内）を把握している
→　義務化により放置不可／2024年4月以降の相続開始分から適用

不動産の登記簿・固定資産税評価額を確認した
→　名義人と評価額を把握しておく

相続人全員で不動産の活用方針を共有している
→　売却／活用／放置などの方向性を事前に確認

家族内で「誰が管理・納税をするか」を決めた
→　空き家でも税金・責任は発生します

現地に赴き、老朽化・安全性などを調査した
→　倒壊・腐食・ごみ問題などのリスク確認

「空き家特例（3,000万円控除）」の適用可能性を調べた
→　売却予定がある場合、譲渡所得税対策になる

再建築不可や借地権などの制限がないか確認した
→　世田谷区では旗竿地や接道なし土地に注意

地元の不動産会社に相場や需要を相談した
→　売却／賃貸いずれにしても情報収集が必要

活用・売却・管理の選択肢を比較検討した
→　相続人の意向や収益性、労力を比較

信頼できる司法書士・税理士に相談できる体制を整えた
→　名義変更、節税、登記の専門家支援が不可欠