雨漏りやシロアリ被害がある住宅でも、不動産として売却することは可能です。

例えば、世田谷区の松原、赤堤、代田、代沢などにある築45年の木造住宅で、屋根からの雨漏りが発生しているケースを考えてみましょう。

買主が建物をリフォームして使用することを希望している場合には、雨漏りの修理費用を考慮した価格で売却できる可能性があります。

また、建物が著しく老朽化している場合には、建物を解体して土地として利用する目的で購入する買主もいます。

ただし、雨漏りやシロアリ被害の程度によっては、建物の安全性や修繕費用に大きな影響が生じる場合があります。

特に、柱や土台などの構造部分に被害が及んでいる場合には、一般的な内装リフォームだけでは対応できないこともあります。

そのため、建物の状態を確認せずに売却価格を決めることはおすすめできません。

まずは不具合の内容を整理し、建物を残して売却する方法と、土地として売却する方法を比較することが重要です。

中古住宅を売却する場合、売主が把握している雨漏りやシロアリ被害などの不具合は、買主へ適切に説明することが重要です。

例えば、世田谷区の祖師谷、千歳台、砧、喜多見などにある実家で、過去に雨漏りが発生し、親が修理していたケースです。

現在は雨漏りが止まっている場合でも、過去の発生状況や修理履歴を把握しているのであれば、買主へ伝えることが望ましいでしょう。

また、シロアリ被害についても、過去に駆除工事を行っていた場合には、その内容を確認しておくことが大切です。

不動産売買では、売主が把握している建物の状態を「物件状況報告書（告知書）」などに記載し、買主へ説明することが一般的です。

ただし、親から相続した実家の場合、相続人自身が建物に住んでおらず、詳しい状態を知らないこともあります。

その場合には、確認できていない事項を無理に「問題なし」と記載するのではなく、「不明」「未確認」など、実際の認識に沿った説明を行うことが重要です。

なお、不具合を知っていながら意図的に隠して売却した場合には、契約不適合責任とは別に、損害賠償などの問題が生じる可能性もあります。

相続した実家の売却では、知っていることと知らないことを明確に区別して説明することが大切です。

中古住宅の売却で注意したいのが、売主の契約不適合責任です。

契約不適合責任とは、引き渡された不動産が契約内容に適合していない場合に、買主が一定の要件のもとで修補請求や代金減額請求、損害賠償請求、契約解除などを行える制度です。

例えば、世田谷区の用賀、桜新町、弦巻、駒沢などにある中古住宅を売却した後、契約時に説明されていなかった雨漏りが発見された場合、契約内容によっては売主の責任が問題になることがあります。

一方、売主と買主の合意により、契約不適合責任の範囲を限定したり、一定の責任を免除したりする特約を設けることも可能です。

特に個人が売主となる中古住宅の売買では、建物の契約不適合責任を免責とする特約が設けられるケースもあります。

ただし、「現状有姿で引き渡す」と記載しただけで、当然にすべての契約不適合責任が免除されるわけではありません。

また、売主が知りながら告げなかった事実については、民法第572条により、免責特約があっても責任を免れない場合があります。

そのため、現状有姿で売却する場合でも、建物の不具合を適切に告知し、契約不適合責任の取り扱いを売買契約書に明確に定めることが重要です。

雨漏りやシロアリ被害がある実家を相続した場合、売却前に修理するべきか悩む方も多いでしょう。

例えば、世田谷区の三軒茶屋、池尻、若林、上馬などにある築50年の木造住宅で、屋根の雨漏りと床下のシロアリ被害が確認されたケースです。

修理を行えば建物の印象が改善し、一般の個人に売却しやすくなる可能性があります。

一方、修理費用が高額になる場合には、その費用を売却価格に上乗せできるとは限りません。

特に、建物の築年数が古く、買主が解体を前提に購入する場合には、売主が事前に修理する必要性は低くなります。

また、建物を現状のまま不動産買取業者へ売却する方法もあります。

買取業者によっては、雨漏りやシロアリ被害がある建物でも、修繕や解体を前提に購入を検討する場合があります。

ただし、現状のまま売却する場合には、修理費用やリスクが価格に反映されることがあります。

そのため、売却前には、修理した場合の想定売却価格と、現状のまま売却する場合の価格を比較することが重要です。

必ずしも修理してから売却することが有利とは限らないため、工事を依頼する前に不動産会社へ相談することをおすすめします。

相続した実家の状態がわからない場合には、建物状況調査（インスペクション）を検討する方法もあります。

例えば、世田谷区の成城、岡本、瀬田、深沢などにある実家で、相続人が長年住んでおらず、建物の状態を把握できていないケースです。

建物状況調査では、一定の資格を持つ建築士が、建物の構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分などについて、目視や計測などによる調査を行います。

ただし、一般的な建物状況調査は非破壊調査が中心であり、建物内部のすべての不具合を発見できるわけではありません。

また、シロアリ被害について詳しく確認する場合には、別途専門的な調査が必要になることもあります。

建物状況調査を実施することで、買主が建物の状態を把握しやすくなり、売却時の説明にも役立つ可能性があります。

一方、調査結果によっては追加の修繕が必要と判断されることもあるため、調査の目的や費用を確認したうえで検討することが大切です。

せたがや不動産相続相談室を運営する不動産相続アーキテクツ株式会社では、一級建築士・宅地建物取引士の資格を持つ代表が、老朽化した住宅の相続や売却についてご相談に対応しています。

建物の状態や売却条件を整理し、必要に応じて建物状況調査や専門業者による調査なども検討しながら、適切な売却方法をご提案しています。