建築確認済証と検査済証は、どちらも建築基準法に関係する重要な書類ですが、役割が異なります。

建築確認済証とは、建物を建築する前に、建築計画が建築基準関係規定に適合していることについて確認を受けた際に交付される書類です。

一方、検査済証とは、建物の完成後に完了検査を受け、建築基準関係規定に適合していると認められた場合に交付される書類です。

例えば、世田谷区の松原、赤堤、代田、代沢などにある古い住宅では、建築確認済証は交付されていても、検査済証が交付されていないケースがあります。

ただし、検査済証がないことだけを理由に、その建物が違法建築であると断定することはできません。

また、検査済証が交付されていたとしても、その後に無確認の増築などが行われている場合には、現在の建物が法令に適合していない可能性もあります。

重要なのは、書類の有無だけで判断せず、建物の建築履歴や現在の状況を確認することです。

親が建築関係の書類を保管していなかった場合でも、行政に残されている記録から建築当時の情報を確認できることがあります。

例えば、世田谷区の祖師谷、千歳台、砧、喜多見などにある実家で、建築確認済証や検査済証が見つからないケースです。

このような場合には、世田谷区の建築関係窓口などで、建築確認台帳に関する記録を調査する方法があります。

建築確認台帳記載事項証明書などを取得できれば、建築確認や完了検査に関する記録を確認できる場合があります。

また、建築計画概要書が保存されていれば、建築当時の敷地や建物の概要を把握できることがあります。

ただし、これらの証明書や資料は、紛失した建築確認済証・検査済証そのものを再発行するものではありません。

また、建築年代や保存状況、確認を行った機関によっては、必要な記録が見つからないこともあります。

そのため、書類がない場合には、まず行政で確認できる資料を調査し、不足している情報を整理することが大切です。

建築確認済証や検査済証がない建物でも、売却することは可能です。

ただし、買主が住宅ローンを利用する場合には、金融機関の審査に影響することがあります。

例えば、世田谷区の用賀、桜新町、弦巻、駒沢などにある築年数の古い一戸建てを売却するケースです。

金融機関によっては、建物の適法性や担保価値を確認するために、建築確認に関する資料や検査済証の提出を求めることがあります。

検査済証がない場合でも、ほかの資料や建築士による調査などによって審査を進められるケースがありますが、金融機関によって取り扱いは異なります。

また、建物に増築や用途変更の履歴がある場合には、現在の法令適合性が問題になることもあります。

そのため、検査済証がない建物では、買主が利用できる金融機関が限られたり、融資審査に時間がかかったりする可能性があります。

一方、建物を解体して土地として売却する場合には、既存建物の検査済証の有無が売却に与える影響が小さくなることもあります。

売却を検討する際には、建物を残して売却する方法と、土地として売却する方法の両方を比較することが重要です。

建築確認済証や検査済証がない場合、買主から「違法建築ではないか」と心配されることがあります。

しかし、建築関係の書類がないことと、建物が違法建築であることは別の問題です。

例えば、世田谷区の三軒茶屋、池尻、若林、上馬などにある古い住宅で、建築当時は適法だったものの、その後の法改正によって現在の基準に適合しなくなっているケースがあります。

このような建物は、一定の要件のもとで「既存不適格建築物」として扱われる場合があります。

一方、建築確認を受けずに増築したり、法令上認められない建築工事を行ったりした場合には、違反建築物となる可能性があります。

既存不適格建築物と違反建築物では、法的な取り扱いが異なります。

また、建物の床面積が登記簿と一致していない場合や、現況の建物が建築計画概要書と異なる場合には、増築履歴などを確認する必要があります。

ただし、床面積の相違だけで違法建築と断定することもできません。

必要に応じて建築士による現地調査や図面の確認を行い、建築当時の法令と現在の状況を整理することが大切です。

検査済証がない実家を相続した場合、売却だけでなく、建替えやリフォームを検討する際にも注意が必要です。

例えば、世田谷区の成城、岡本、瀬田、深沢などにある古い住宅で、相続人がリノベーションして住み続けたいと考えているケースです。

2025年4月の建築基準法改正により、木造2階建て住宅などでも、大規模な修繕や模様替えを行う場合に建築確認が必要となるケースが拡大しました。

そのため、主要構造部の過半に関わるような大規模な工事を検討する場合には、建築確認の要否や既存建物の法令適合性を確認する必要があります。

また、建替えを行う場合には、現在の建築基準法や都市計画上の制限が適用されます。

古い住宅では、前面道路の幅員や接道条件、建ぺい率、容積率などによって、現在と同じ規模の建物を再建築できないこともあります。

なお、検査済証がないこと自体が、直ちに建替えを禁止する理由になるわけではありません。

建替えの可否は、敷地の接道条件や現在の建築制限などによって判断されます。

せたがや不動産相続相談室を運営する不動産相続アーキテクツ株式会社では、一級建築士・宅地建物取引士の資格を持つ代表が、古い住宅の相続や売却についてご相談に対応しています。

建築関係の書類がない住宅や、増築履歴のある建物、建替えに制限がある土地などについても、建築と不動産の両面から解決方法を検討します。