宮坂の「実家50坪・完全な袋地」。隣人のフェンス封鎖を『民法210条・囲繞地通行権スキーム』で完全打破し、妨害排除＆満額8,500万円売却を達成した袋地脱出ガイド

• 2026.10.08
• カテゴリ： 不動産相続コラム

第21シーズン「世田谷『再建築不可・接道義務違反・囲繞地・袋地・通路協定』建て替え不能物件を完全適法化＆高値売却・再建築不可再生編」の第3回目。本日挑むのは、再建築不可物件の中でも最も理不尽で過酷な極限状態、【敷地50坪の住宅地！ 四方を他人の敷地に囲まれて公道に1ミリも出られない『完全な囲繞地（いにょうち・袋地）』！ 通路として使っていた隣地の所有者から『明日から通行を全面禁止する！ 通りたければ通行料月額10万円を払え！』と高さ1.8メートルのフェンスで通路を完全封鎖された絶体絶命の危機を、民法第210条『囲繞地通行権』に基づく裁判所仮処分＆通行地役権設定登記で完全突破！ 通行妨害を粉砕して公道アクセスを永久確立し、相場満額8,500万円で売り抜けた袋地脱出劇】です。

舞台は、小田急線の急行停車駅として活気あふれる商業エリアと、一歩奥へ入ると歴史ある細街路や袋小路が入り組む世田谷区中西部の要所「世田谷・経堂・宮坂エリア」。

亡き両親から宮坂の実家（敷地50坪、築47年の木造住宅・更地相場評価額8,500万円）を相続した長男のCさん（50代・会社員）。
経堂駅から徒歩7分の閑静な住宅街にあり、更地にすれば坪単価170万円、総額8,500万円で即座に取引できる一等地です。
ところが、この土地は周囲4方向を他人の宅地に完全に囲まれ、公道に直接接していない「完全な袋地（民法上の囲繞地）」。
これまでは、公道に面する南側の隣人・甲氏（70代）の敷地の一部（幅約2メートル、長さ約12メートルの通路）を、両親の代から40年以上にわたり通行路として無償で使わせてもらっていました。

ところが、両親が他界した直後、甲氏の態度が豹変します。
「親父さんへの義理で通してやっていただけだ。他人の土地をタダで歩かせる筋合いはない！
明日からこの通路は全面封鎖する！ 通りたければ毎月10万円の通行料を前払いで払え！
嫌ならこの袋地をうちが1,500万円で買い取ってやってもいいぞ！」
そう吐き捨てると、甲氏は通路の入口に高さ1.8メートルの頑丈なスチール製フェンスを打ち込み、南京錠で施錠。実家への出入りを物理的に完全遮断してしまったのです！

公道へ出られず、家に入ることも、家具を運び出すことも、解体工事をすることもできない完全な陸の孤島。
大手不動産会社に相談しても「公道への通行権が確保されていない袋地は、居住不能・売却不能の価値ゼロ物件です。相場8,500万円であっても、隣人の言い値である1,500万円で買い取ってもらうしか道はありません」と絶望的な宣告。

この「囲繞地の通行封鎖＆法外な通行料請求の壁」を、2026年最新の王道実務「民法第210条に基づく『囲繞地通行権確認・通行妨害予防仮処分申立て』によるバリケード強制撤去、および裁判上の和解による『通行地役権設定登記（公道アクセス永久保全）スキーム』」によって完全突破！
理不尽な通行料請求を完全に叩き潰し、通行権の登記を完了させて建築基準法第43条第2項の許可ルートを確立。大手建売デベロッパーへ相場満額の総額8,500万円で更地売却を成し遂げた、袋地再生の真髄ドキュメントを公開します！（全5部構成・西洋数字表記・数式なし）

【実録】宮坂の「実家50坪・完全な袋地」。隣人のフェンス封鎖を『民法210条・囲繞地通行権スキーム』で完全打破し、妨害排除＆満額8,500万円売却を達成した袋地脱出ガイド
【導入】「ここは私の私有地だ。一歩も通さない」。突如現れた鉄のバリケード
今回の主人公は、都内の損害保険会社に勤務する長男のCさん（50代）。世田谷区宮坂の閑静な住宅街にある、亡き両親が暮らしていた実家（敷地50坪、築47年の木造2階建て）を相続しました。

敷地は、小田急線の経堂駅から徒歩7分。
周辺の更地相場は坪単価170万円超、敷地50坪であれば総額8,500万円で取引される一等地です。
Cさんは都心のマンションに暮らしていたため、実家を解体して更地として売却し、将来の資産形成に充てようと考えていました。

しかし、この実家には昔からの特殊な地勢的弱点がありました。
敷地の東・西・北はすべて隣家の建物で塞がれており、南側も隣人・甲氏の敷地に遮られ、公道に1ミリも面していない「袋地（囲繞地）」だったのです。
これまでは、甲氏の敷地西側にある幅約2メートルの通路を通り抜けて公道へ出ていました。
Cさんの父と甲氏は昔からの飲み仲間で、「お互い様だから」と口約束で40年以上にわたり無償で通行を認められていたのです。

ところが、Cさんの父が亡くなった途端、甲氏は冷酷な本性を剥き出しにしました。

【隣人・甲氏の理不尽な通告】

通行承諾の破棄：「前の所有者（父）との個人的な好意で通していただけだ。代替わりした以上、通行の承諾は今日限りで完全終了とする」。

通行料の要求：「もし今後もこの通路を通行したいなら、敷地使用料として【月額10万円（年間120万円）】の通行料を毎月前払いで支払え」。

二束三文での買いたたき：「月10万円が払えないなら、誰も買い手がつかないそのゴミのような袋地を、私が慈悲で【1,500万円】で買い取ってやってもいい」。

Cさんが抗議した翌日、現地を訪れたCさんは目を疑いました。
通路の公道側に、地面にアンカーボルトで固定された高さ1.8メートルの頑丈なスチールフェンスが張り巡らされ、鎖と南京錠で固く施錠されていたのです。
敷地へ一歩も入れず、家の中に残された両親の遺品整理すらできない状態に追い込まれました。

警察に駆け込んでも「民事不介入なので当事者同士で話し合ってください」と取り合ってもらえず、地元の不動産仲介会社へ相談しても「公道への通行権が法的に担保されていない袋地は、一般市場では売却不可能です。甲氏の提示額1,500万円で手放すしかありません」と匙を投げられる始末。

相場8,500万円の土地が、隣人のエゴによって1,500万円に奪い取られてしまうのか。
激しい憤りと絶望に震えるCさんは、袋地の通行権紛争と不動産保全訴訟に特化した専門弁護士チームへ駆け込んだのです。