まず、世田谷区で相続を迎えるにあたって、絶対に忘れてはならない3つの現実を振り返ります。

1-1. 「普通の家」が「課税対象」であること

世田谷区内の平均的な地価を考えれば、30坪〜40坪の土地に自宅を構えているだけで、相続税の基礎控除額（3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数）を超える可能性が極めて高いのが実情です。代田、代沢、松原といったエリアでは、小さな土地でも評価額が跳ね上がります。

1-2. 「分けられない資産」が争いを生む

現金とは違い、不動産は1円単位で切り分けることができません。特に世田谷の土地は高額なため、1人の相続人が家を継ぐと、他の相続人との間に数千万円単位の不公平が生じます。これが「争族」の火種となります。

1-3. 「特例」が命運を分ける
「小規模宅地等の特例」による80%減額が受けられるかどうか。これが、世田谷相続における最大の分岐点です。上野毛や尾山台などの広い土地を守り抜けるかは、この特例の要件を満たす準備ができているかにかかっています。

不動産を「売る」のか「貸す」のかを判断するために、最新のエリア特性を総括します。

◆城南・玉川エリア（瀬田、岡本、玉川、等々力など）

富裕層の実需が極めて強く、広大な敷地であっても買い手がつきます。ただし、風致地区の制限を熟知した売却戦略が必要です。

◆城西・世田谷エリア（三軒茶屋、池尻、太子堂、若林など）

圧倒的な賃貸需要と、若年層・DINKS層の購入意欲が高いエリアです。流動性が高いため、納税資金のための早期売却にも適しています。

◆小田急・京王沿線エリア（経堂、祖師ヶ谷大蔵、千歳烏山、給田など）

教育環境が良く、ファミリー層の「住みたい街」として安定しています。賃貸併用住宅への建て替えなど、長期的な資産活用も視野に入ります。

相続発生前、あるいは発生直後の方に向けて、優先順位の高い順にアクションをまとめました。

①【現状把握】路線価の確認と簡易査定

まずは、国税庁のサイトで実家の前の「路線価」を確認しましょう。同時に、不動産会社に依頼して、実際にいくらで売れるのか（時価）を把握します。

②【法的備え】公正証書遺言の作成

世田谷公証役場や玉川公証役場を利用し、親の意向を法的な書面にします。「付言事項」で家族への想いを綴ることを忘れないでください。

③【物理的整理】境界確定と測量

特に北沢や豪徳寺、赤堤などの古い街並みでは必須です。隣地との境界をはっきりさせておくことが、スムーズな相続・売却の絶対条件です。

➃【税務準備】特例の適用要件チェック

同居の事実や、二世帯住宅の登記状況を確認。もし要件から外れているなら、今のうちにできる対策（養子縁組や生前贈与の検討など）を税理士と協議します。

⑤【出口戦略】「住む・売る・貸す」の意思決定

家族全員で納得のいく方針を決定します。

今、世田谷区で不動産を扱う上で無視できないのが、法改正への対応です。

4-1. 放置は「過料」のリスク

2024年4月から始まった相続登記の義務化により、「とりあえずそのまま」にしていた世田谷の土地にも厳しい目が向けられています。3年以内の登記を怠れば罰則の対象となります。喜多見や宇奈根といった地域に眠る古い名義の土地も、今すぐ整理が必要です。

4-2. マンション評価改正の定着

二子玉川や池尻大橋のタワーマンションを相続する場合、以前のような「タワマン節税」は通じなくなりました。実勢価格に基づいた、より堅実な納税プランが求められる時代です。

世田谷の不動産相続は、パズルのようなものです。税務、法務、不動産実務、そして家族の感情。これらすべてを一人で解決することは不可能です。

・税理士： 世田谷特有の高度な土地評価（広大地評価やセットバック評価）ができるか？

・不動産会社： 大手だけでなく、世田谷区の街づくり条例や地域のニーズを熟知しているか？

・司法書士： 複雑な権利関係を解きほぐし、迅速に登記ができるか？

これらの専門家が連携する「チーム」を味方につけることが、世田谷相続を成功させる唯一の近道です。