世田谷の家を継いで住むことは、最大の節税対策になりますが、ライフスタイルとの合致が不可欠です。

1-1. 小規模宅地等の特例という「究極の武器」

亡くなった親と同居していた親族が相続し、住み続ける場合、土地の評価額を最大80％減額できる特例（330平米まで）は、世田谷相続において最強の味方です。例えば、深沢や等々力で評価額1億2,000万円の土地を相続しても、この特例を使えば評価額はわずか2,400万円になります。

◆評価額（特例適用） = 1億2,000万円 × (1 - 0.8) = 2,400万円

納税資金に不安がある場合、この「住み続ける」という選択が事実上の唯一の解決策になることもあります。

1-2. ライフスタイルと居住エリアの適合

一方で、成城や岡本、瀬田といったエリアは、静かな住環境が魅力ですが、車がないと不便な場所も少なくありません。通勤や通学、あるいは自分たちの老後の利便性を考えたとき、今の自分たちのライフスタイルに世田谷の実家がフィットするかを冷静に見極める必要があります。

世田谷の不動産は流動性が高く、特に現在は歴史的な高値圏にあります。

2-1. 三軒茶屋・下北沢・二子玉川の「売り時」

太子堂、三宿、北沢、代沢といったエリアは、土地が狭くても需要が尽きません。もし、相続人が複数いて「現金を分ける」必要があるなら、これらのエリアは迷わず売却を検討すべきです。2026年現在、世田谷の主要駅徒歩圏内の土地は、分譲業者やパワーカップル層が常に探しており、相場以上の価格で成約するケースも目立ちます。

2-2. 「空き家の3,000万円控除」の期限

売却を検討する場合、忘れてはならないのが税制上の優遇措置です。
親が一人暮らしをしていた実家を相続した場合、耐震基準を満たすか更地にして売却すれば、譲渡益から最大3,000万円が控除されます。ただし、これには「相続から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という厳格な期限があります。用賀、桜新町、経堂といった人気エリアで高く売れる時期を逃さず、かつ期限内に手続きを完了させるスピード感が重要です。

「手放したくないが、自分は住まない」という場合の選択肢です。

3-1. 世田谷区の「賃貸ニーズ」を見極める

駒沢、上馬、弦巻といったエリアは、ファミリー層の賃貸需要が非常に安定しています。また、祖師ヶ谷大蔵や千歳烏山、梅ヶ丘周辺は、商店街の利便性から単身者や若年層の需要も高いです。しかし、築30年以上の木造一戸建てをそのまま貸すのは、修繕リスクが高くおすすめできません。大規模なリノベーション費用をかけても、10年〜15年で回収できる見込みがあるか、利回り計算をシビアに行う必要があります。

3-2. 貸家建付地評価による節税効果

更地のまま持っているよりも、アパートやマンションを建てて貸し出す方が、土地の相続税評価額は下がります。

評価額（貸家建付地） = 自用地価額 × (1 - 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)

世田谷区の場合、借地権割合が70%の地域が多いため、評価額を2割程度下げることが可能です。ただし、喜多見や宇奈根といった駅から遠いエリアでのアパート経営は空室リスクを慎重に見積もらなければなりません。

世田谷区を4つのゾーンに分けて、おすすめの戦略をまとめます。

◆成城・深沢・等々力
高級邸宅街、広い敷地住む・守る（特例を使い、ブランドを維持する）

◆二子玉川・三軒茶屋商業・利便性、地価高騰売る・組み替える（高値のうちに資産を整理）

◆経堂・千歳烏山・用賀ファミリー層・教育環境住む・貸す（安定した実需を活かす）

◆奥沢・尾山台・上野毛落ち着いた住宅地、高台住む・売る（邸宅ニーズがあるため高値売却可）

松原、赤堤、豪徳寺といった世田谷線沿線や小田急線沿線の古い住宅地では、道路付け（セットバックの要否）によって売却価格が大きく変わるため、事前の調査が不可欠です。

世田谷の不動産相続は、一人の専門家では完結しません。

5-1. 税理士と不動産鑑定士の連携

世田谷の土地は、評価の方法一つで数百万円の差が出ます。不整形地や広大地評価に強い税理士はもちろん、広すぎる土地（例えば岡本や瀬田の広い敷地）の場合は、不動産鑑定士に評価を依頼することで、税務上の路線価よりも低い評価が認められる可能性があります。

5-2. 地元密着の不動産業者の役割

大手仲介会社だけでなく、世田谷区内の「街づくり条例」や「風致地区」のルールに精通した地元業者の意見も重要です。例えば、尾山台の「ハッピーロード」周辺や下北沢の再開発エリアなど、その街の将来計画を知っているからこそできるアドバイスがあります。