世田谷区で古くから一戸建てを構えている家庭に多いのが、「資産の9割以上が不動産」というケースです。

1-1. 成城・深沢・等々力で起きる「不動産の独り占め」問題

例えば、成城6丁目に100坪の土地を持つ親が亡くなり、相続人が長男と次男の2人だったとします。

・土地の時価： 2億円

・現預金： 2,000万円

長男が「親と同居していたから、このままこの家に住み続けたい」と主張した場合、次男はどう感じるでしょうか。法定相続分は各2分の1、つまり1億1,000万円ずつです。しかし、長男が2億円の土地を継ぐと、次男に渡せるのは2,000万円しかありません。この「9,000万円の格差」が、一生消えないわだかまりを生むのです。

1-2. 駒沢・桜新町・用賀エリアの「狭小地」でも起きる格差

邸宅街だけでなく、桜新町や用賀といった人気の住宅街で30坪程度の家を相続する場合も同様です。土地価格が8,000万円、預金が1,000万円であれば、やはり家を継ぐ者とそうでない者の間に大きな経済的格差が生じます。世田谷の地価が底堅いからこそ、この「不公平」は金額ベースで非常に重くなるのです。

「分けられないなら、とりあえず兄弟で半分ずつ持ち合おう」

この安易な妥協が、将来的に最悪の結末を招きます。

2-1. 流動性を奪う「共有」の罠

二子玉川や三軒茶屋、下北沢といったエリアは、再開発が進み、不動産としての活用価値や転売価値が非常に高いのが魅力です。しかし、共有名義にしてしまうと、将来「売りたい」「貸したい」「リフォームしたい」と思った時に、共有者全員の同意が必要になります。
例えば、三軒茶屋の古い実家をカフェとして貸し出そうとしても、兄が賛成し弟が反対すれば、その計画は頓挫します。

2-2. 次世代へのトラブルの連鎖

さらに恐ろしいのは、共有のまま次の相続が発生することです。兄弟の子供（従兄弟同士）に権利が分散し、顔も知らない親族が世田谷の土地の数パーセントを所有している……という状態になれば、その土地は事実上「死んだ土地（塩漬け物件）」となります。代沢や北沢といった複雑な権利関係が残る古い街並みでは、今まさにこの問題が深刻化しています。

相続税の申告期限は「10ヶ月」です。しかし、世田谷の不動産評価を巡って意見が対立すると、この期限はあっという間に過ぎ去ります。

3-1. 「路線価」と「時価」の乖離が争いを生む

相続税を計算するための「路線価」は時価の約8割ですが、実際に売却できる「時価」との差が、世田谷では特に大きくなります。
「路線価では8,000万円だけど、今の下北沢なら1億2,000万円で売れるはずだ！」と主張する相続人が現れると、分割の基準をどちらに置くかで協議が止まります。経堂や千歳烏山といった、実需層に人気の高いエリアほど、この「時価のブレ」が争点になりやすいのです。

3-2. 感情の対立と「寄与分」の主張

「自分は最後まで奥沢の家で親の介護をした」「等々力の庭の手入れをずっと自分がやっていた」
こうした「寄与分（きよぶん）」の主張も、世田谷の広い家ならではのトラブルです。これらは法的に認められるハードルが非常に高いのですが、一度感情がもつれると、解決には家庭裁判所での調停が必要になり、数年の月日を費やすこともあります。

世田谷の家を守りつつ、円満に解決する唯一とも言える方法が「代償分割（だいしょうぶんかつ）」です。

これは、特定の相続人が不動産を継ぐ代わりに、他の相続人に現金（代償金）を支払う方法です。

4-1. 代償金の計算シミュレーション

例えば、三宿のマンション（評価額8,000万円）を長女が相続し、次女と2人で分ける場合、長女が次女に支払うべき代償金 S は、他の財産がないと仮定すると以下のようになります。

S = 不動産評価額 × 次女の法定相続分

S = 8,000万円 × 1/2 = 4,000万円

この4,000万円を長女が自らの資金（貯蓄や住宅ローンなど）から支払うことで、不動産を共有にせず、かつ公平な相続が可能になります。

4-2. 納税資金と代償金のダブルパンチ

しかし、世田谷の家を継ぐ者にとっては、「相続税の支払い」と「代償金の支払い」の二重負担が重くのしかかります。これに備えるために、親が健在なうちに「生命保険」を活用して代償金の原資を準備しておく、といった対策が世田谷相続の鉄則です。

トラブルを未然に防ぐには、当事者だけで話し合わないことが重要です。

5-1. 世田谷のルールに精通した「第三者」

世田谷区内には「風致地区」や「高度地区」、さらには独自の「街づくり条例」が存在します。これらの制限を理解せずに遺産分割を行うと、後で「実は土地を分けて売ることができなかった」といった不測の事態を招きます。不動産鑑定士、税理士、そして地元の不動産に強いエージェントが連携するチームに相談することが不可欠です。

5-2. 公正証書遺言に添える「親の想い」

最も効果的なのは、やはり「遺言書」です。それも、単に「長男に土地を相続させる」と書くだけでなく、「付言事項（ふげんじこう）」を添えることです。
「成城のこの家を守ってほしいから、長男に託す。その代わり次男には……」という親の真摯なメッセージがあれば、子供たちは納得しやすくなります。尾山台や上野毛などの誇り高き住宅街で育った家族ならなおさら、親の理念が何よりの抑止力になります。