世田谷区で相続税を最小限に抑える最強の手段は、やはり「誰かがその家に住み続けること」です。

1-1. 330平米まで評価額80%減の威力

代沢や北沢、あるいは上野毛の高台にある土地など、世田谷の土地は1億円を超えることが珍しくありません。ここで威力を発揮するのが「小規模宅地等の特例」です。亡くなった方と同居していた親族が相続し、住み続ける場合、土地の評価額を最大330平米まで80%減額できます。

例えば、路線価で1億2,000万円と評価された等々力の土地（約100坪）も、この特例を適用すれば評価額は 2,400万円 まで圧縮されます。これにより、本来支払うはずだった数千万の税金がゼロになるケースも多いのです。

1-2. 「同居」のハードルと注意点

この特例を受けるには「相続開始直前まで同居していたこと」が原則です。世田谷に多い「二世帯住宅（完全分離型）」の場合、区分所有登記をしているかどうかで適用可否が変わるという落とし穴があります。松原や赤堤周辺で二世帯住宅を検討している方は、登記の形一つで数千万円の差が出ることを知っておくべきです。

もし住み続ける選択肢がない場合、次に考えるのが「売却」です。世田谷区は需要が極めて高いため、適切な戦略を立てれば「高く売る」ことが可能です。

2-1. 成城・瀬田・岡本：ブランドエリアの「邸宅」戦略

成城6丁目や岡本3丁目といった「第一種低層住居専用地域」は、景観を守るための「成城憲章」などの自主ルールや行政の厳しい制限があります。こうしたエリアでは、安易に安売りしてはいけません。高くても「この環境に住みたい」という富裕層がターゲットになるため、邸宅としての価値を理解してくれる仲介会社を選ぶのが鉄則です。

2-2. 三軒茶屋・下北沢・二子玉川：圧倒的な「流動性」

太子堂、三宿、北沢といったエリアは、単身者から共働き夫婦まで需要が絶えません。土地が狭くても、あるいは建物が古くても、土地としての価値が非常に高く、すぐに買い手がつきます。特に東急田園都市線や小田急線沿線は、再開発（下北線路街など）の影響でさらに価値が高まっています。

2-3. 経堂・千歳烏山・用賀：ファミリー層の「争奪戦」

落ち着いた住環境と教育環境が整ったこれらのエリアは、30代〜40代の実需層に絶大な人気があります。30坪前後の土地であれば、分譲業者も高く買い取ってくれるため、早期の現金化が可能です。

「とりあえず、誰が継ぐか決まるまで放置しておこう」……これが世田谷で最も危険な考え方です。

3-1. 相続登記の義務化と罰則

2024年4月から、不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記をすることが義務付けられました。正当な理由なく放置すると10万円以下の過料が科される可能性があります。世田谷区内でも、相続人が判明しない「所有者不明土地」が問題となっており、行政の目も厳しくなっています。

3-2. 「特定空家」に指定されると税金が6倍に

喜多見や宇奈根、大蔵といった少し駅から離れたエリアで、庭木が伸び放題のまま空き家になっている家を時折見かけます。管理不全で「特定空家」に指定されると、固定資産税の住宅用地特例（6分の1に軽減）が解除され、税負担が跳ね上がります。世田谷の固定資産税は元々高額ですから、6倍の請求が来れば家計を直撃します。

売却したくないが自分も住まない場合、リフォームして賃貸に出すという手もあります。

4-1. 世田谷区の賃貸需要と「賃貸併用住宅」

桜新町や用賀周辺では、賃貸併用住宅（自宅の一部を貸し出す）を新築するケースも増えています。相続税評価額を下げる効果（貸家建付地評価）がありつつ、家賃収入で納税資金を賄うという戦略です。

4-2. リフォームか、建て替えか

古い木造住宅（築30年以上）をそのまま貸すのは難しいですが、世田谷区には「空き家活用助成金」などの制度もあります。特に奥沢や尾山台といったエリアでは、古民家風にリノベーションして店舗やシェアハウスとして活用し、高い収益を上げている事例も存在します。

相続した家を売却する場合、税金（譲渡所得税）を大幅に減らせる特例があります。

・被相続人の居住用財産を売却した時の特例

亡くなった親が住んでいた実家を、耐震基準を満たした状態で、あるいは更地にして売却すれば、譲渡所得から 3,000万円 を控除できます。

この特例には「相続から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という期限があります。世田谷の不動産は取得費（親が買った当時の価格）が不明なことも多く、この控除を使えるかどうかが、手元に残る現金の額を大きく左右します。