世田谷区の地価は、23区内でも安定して高水準を維持しており、2024年以降の路線価も上昇傾向にあります。まず理解すべきは、「自分の土地がいくらで評価されるか」という冷徹な数字です。

1-1. 基礎控除を軽々と超える「世田谷の土地」

相続税には基礎控除額があり、以下の数式で計算されます。

　◆ 基礎控除額=3,000万円 + (600万円 × 法定相続人の数)

例えば、子供2人が相続人の場合、控除額は 4,200万円 です。ここで、桜新町や用賀、経堂といった人気の住宅街で30坪（約100平米）の土地を所有しているケースを考えてみましょう。坪単価が200万円（平米約60万円）であれば、土地だけで評価額は 6,000万円 となり、これだけで基礎控除をあっさりと突破します。

1-2. エリア別・地価の特色成城

・岡本・瀬田エリア：一区画が大きく、邸宅としての価値が高い。評価額が数億円に達することも珍しくありません。

・太子堂・三宿・北沢エリア： 商業的価値も高く、利便性ゆえに狭小地でも驚くほどの評価額になります。

・千歳烏山・給田・祖師ヶ谷大蔵エリア： 比較的落ち着いた地価ですが、近年の再開発や需要増により、じわじわと評価額が上がっています。

相続における最大の悲劇は、家族の仲が裂かれる「争族」です。世田谷区の不動産は価値が高いゆえに、分割の難しさがトラブルの火種となります。

2-1. 不動産という「巨大な塊」をどう分けるか

世田谷の家は、資産の大部分を占めることが多く、「長男が家を継ぎ、次男には現金を」と思っても、それに見合うだけの現金が手元にないケースが多々あります。特に、上野毛や尾山台などの高台エリアに広い敷地を持っている場合、土地を分筆（分割）しようにも、世田谷区の最低敷地面積制限（風致地区など）によって、細かく分けることが法的に許されないケースもあります。

2-2. 「共有持分」という名の時限爆弾

とりあえず兄弟で半分ずつ（共有名義）にする……。これは最も避けるべき選択です。将来、売却しようとしたり、リフォームしようとした際に全員の合意が必要となり、世代を超えると権利関係が複雑化して「塩漬け不動産」と化してしまいます。特に世田谷の優良物件は、出口戦略（売る・貸す）が明確であるべきです。

世田谷の土地を守るために、最も重要なのが「小規模宅地等の特例」です。これは、亡くなった方の居住用だった土地について、一定の要件を満たせば330平米（約100坪）まで評価額を80%減額できる制度です。

3-1. 世田谷の土地が「2割の評価」になる衝撃

例えば、路線価で1億円と評価された松原や赤堤の土地が、この特例を使えば 2,000万円 まで下がります。これにより、相続税がゼロ、あるいは大幅に減税される可能性があります。
しかし、この特例の適用には「同居親族であること」や、別居していても借家住まいである「家なき子」の条件など、複雑なハードルがあります。

3-2. 2024年度以降の改正とマンション評価

二子玉川や池尻大橋に多いタワーマンションについては、以前のような過度な節税を規制する「マンション評価の見直し」が実施されました。市場価格と評価額の乖離を利用したスキームが難しくなった今、世田谷のマンション相続はより実勢に近い対策が求められています。

相続した実家が「空き家」になってしまうケースが世田谷区内でも増えています。特に、若林、豪徳寺、梅ヶ丘といったエリアの古い木造住宅街では、深刻な問題となっています。

4-1. 「特定空家」に指定されるリスク

管理が行き届かず、区から「特定空家」に指定されると、固定資産税の優遇措置が受けられなくなり、税金が最大で 6倍 に跳ね上がります。世田谷区は空き家対策に力を入れており、専門家派遣や活用相談を行っていますが、相続登記の義務化（2024年4月開始）もあり、放置は厳禁です。

4-2. セットバックと接道義務

下北沢周辺などの入り組んだエリアでは、道幅が狭く「セットバック（道路後退）」が必要な土地も多いです。これは将来の建て替え時に敷地が削られることを意味しますが、相続税評価においてはマイナス要因として「評価減」の対象になるため、正確な測量と評価が不可欠です。

世田谷の不動産相続を成功させるには、地元の事情に精通したパートナー選びが全てです。

5-1. 市場価値と評価額の「二つの視点」

不動産会社は「高く売ること」を考え、税理士は「評価を下げること」を考えます。世田谷のような地価の高いエリアでは、この両方のバランスが重要です。例えば、喜多見や宇奈根といったエリアで広い農地や生産緑地を相続する場合、宅地転用のタイミングや納税猶予の判断には高度な専門知識が必要です。

5-2. 境界確定は「親が元気なうちに」

成城や奥沢といった高級住宅街であっても、意外と隣地との境界が確定していないケースがあります。相続後に売却して納税資金を作る予定なら、境界確定ができていないと売却がスムーズに進みません。親が元気なうちに測量を行い、隣人と合意しておくことが、実は一番の節税・トラブル防止策になります。