コラム
世田谷の借地権、底地とまとめて整理する選択肢 「売れない・動かない借地権」を動かす現実的な方法
- 2026.02.15
- カテゴリ：
不動産相続コラム
世田谷で借地権の相談を受けていると、次のような悩みをよく聞きます。
「売ろうと思ったけど、なかなか買い手がつかない」
「地主との条件がネックになっている」
「将来の相続を考えると、このままでいいのか不安です」
世田谷では、
・旧法借地権が多い
・長年の関係で権利が複雑
地価が高く、権利調整のメリットが大きい
という特徴があり、その中で近年増えているのが、
⇒ 借地権と底地をまとめて整理する（権利統合）
という選択です。
この記事では、世田谷で借地権と底地を一体整理する方法と考え方を解説します。
借地権と底地が分かれていることの問題点
借地権と底地が分かれている状態では、
◆借地人側
・売却時に地主の承諾が必要
・建替に制限がある
・資産価値が所有権より低い
◆地主側
・自由に土地を活用できない
・売却しにくい
・地代収入が低い
つまり、
⇒ どちらにとっても使いにくい状態
になっているケースが多いのです。
世田谷のように土地価値が高いエリアでは、この非効率が大きな問題になります。
権利整理の基本パターンは3つ
世田谷で実際に行われる整理方法は、主に次の3つです。
① 借地人が底地を買い取る
→ 完全な所有権になる
◆メリット
・自由に売却・建替が可能
・資産価値が上がる
・世田谷では最も多いパターンです。
② 地主が借地権を買い取る
→ 借地人は現金化して関係終了
◆メリット
・早期に整理できる
・相続対策になる
・相続後に利用予定がない場合に多い方法です。
③ 第三者へ一体で売却する
→ 借地権＋底地をまとめて売る
これは、
・借地人
・地主
双方が合意した場合に可能です。
世田谷では、開発業者などが購入するケースもあります。
なぜ世田谷では権利整理が増えているのか
理由は大きく3つあります。
① 相続の増加
→ 借地関係を引き継ぎたくない
② 建物の老朽化
→ 建替時に所有権化したい
③ 地価の高さ
→ 権利統合による価値向上のメリットが大きい
世田谷では、
⇒ 借地権のままより、所有権にした方が資産価値が大きく上がる
ケースが多く、これが整理の動機になっています。
価格の考え方（交渉の目安）
借地権と底地を整理する場合、重要なのが価格バランスです。
一般的には、借地権割合（世田谷は60～70％程度）をベースに、
借地人：60～70％
地主：30～40％
の価値配分で考えます。
例えば、
更地価値：5,000万円
借地権割合：70％
借地権：3,500万円
底地：1,500万円
このバランスをもとに、双方が合意できる価格を調整していきます。
一番重要なのは「タイミング」
世田谷の実務で感じるのは、
⇒ 権利整理は“必要になってから”では遅い
という点です。
例えば、
・売却直前
・相続発生後
・建替計画後
だと、
・時間が足りない
・条件交渉が難しい
ケースが多くなります。
一方で、
・相続前
・更新時期
・地主との関係が良好な時期
であれば、スムーズにまとまる可能性が高くなります。
世田谷の借地権は「底地と一体で考える」と解決することが多い
世田谷の借地権と底地の整理についてまとめると、
・ 借地権と底地が分かれていると双方に制約がある
・ 整理方法は「底地取得」「借地権売却」「一体売却」の3パターン
・ 世田谷では地価が高く、統合メリットが大きい
・ 価格は借地権割合を基準に調整
・ 早めの検討が成功のポイント
世田谷の借地権問題は、
・ 売れない
・ 条件が悪い
のではなく、
・ 権利が分かれていることが原因
になっているケースが多くあります。
もし、
・将来売却を考えている
・相続が心配
・建替を検討している
という場合は、
「借地権だけ」ではなく、底地を含めて整理できないかという視点を持つことが、
大きな解決につながる可能性があります。
