コラム
世田谷の借地権、地主の承諾がないと売れないのか 「絶対に売れない」は誤解だが、軽く考えると止まる
- 2026.02.07
- カテゴリ：
不動産相続コラム
世田谷で借地権の売却相談を受けると、必ずと言っていいほど出てくる質問があります。
「地主の承諾がないと売れないんですよね？」
「もし断られたら、もう売却は無理ですか？」
結論から言うと、
・原則として地主の承諾は必要
・しかし、承諾が取れない＝売却不可能 とは限りません。
世田谷では、
・旧法借地権が多い
・地主との関係が長年続いている
・条件が個別に異なる
ため、法律と実務のバランスで判断する必要があるテーマ です。
この記事では、世田谷の借地権売却における地主承諾の現実 を整理します。
原則：借地権の譲渡には地主の承諾が必要
まず基本です。
借地権付き建物を売却するということは、
「建物の所有権移転＋借地権の譲渡」がセットになります。
この借地権の譲渡については、契約上、「地主の承諾が必要」とされているのが一般的です。
世田谷でも、
・名義書換承諾
・借地権譲渡承諾
を前提に売買が進むケースがほとんどです。
承諾料が発生するのが一般的
世田谷の実務では、「承諾＝無料」ではありません。
多くの場合、
・名義書換料（譲渡承諾料）
が必要になります。
目安としては、
・借地権価格の10％前後（ケースにより上下）
この費用を、
・売主が負担するか
・買主が負担するか
も、売買条件の重要なポイントになります。
世田谷では、承諾料を前提に売却を組み立てるというのが現実です。
もし地主が承諾しない場合はどうなるのか
ここが一番の不安ポイントですが、結論から言うと、地主は、合理的な理由なく承諾を拒否できません。
借地借家法では、
・正当な理由がなければ拒否できない
・拒否された場合は、裁判所に「譲渡許可」を申し立てる
という制度があります。
これを借地非訟（裁判所の許可）と呼びます。
つまり、
承諾しない＝借地人が何もできない
というわけではありません。
ただし、裁判となるため、
・時間がかかる
・費用がかかる
という現実的な負担があります。
世田谷の実務では「裁判より調整」が基本
法律上は裁判で解決できますが、世田谷の実務では、まずは地主との調整が基本です。
なぜなら、
・長年の関係がある
・地主も地域に根付いている
・条件面で折り合えるケースが多い
からです。
例えば、
・承諾料の調整
・買主の属性説明
・条件の整理
などで、円満に承諾が得られるケースが大半 です。
実際には、
「承諾が取れない」より「話の進め方が悪い」
というケースの方が多く見られます。
一番危険なのは「承諾を後回し」にすること
世田谷の借地権売却でよくある失敗が、
・先に売り出す
・買主が決まる
・その後で地主に相談
という流れです。
この場合、
・条件が合わない
・承諾料が想定より高い
・地主が難色を示す
など、契約自体が白紙になるリスク があります。
借地権売却では、
「地主対応は最初に行う」
これが基本です。
世田谷の借地権は「承諾が必要」だが、「売れないわけではない」
世田谷の借地権売却における地主承諾を整理すると、
・ 原則として承諾は必要
・ 承諾料が発生するのが一般的
・ 不当な拒否はできない（裁判所の許可制度あり）
・ 実務では調整で解決するケースが多い
・ 承諾を後回しにするのが一番危険
という点に集約されます。
世田谷の借地権売却では、
「承諾があるかどうか」より「どう承諾を取るか」
が成功のポイントです。
もし今、
・地主の反応が分からない
・条件が心配
・売却を検討しているが動けていない
という状況なら、それは 最初に地主条件を整理すべきタイミング です。
