コラム
世田谷の借地権付き建物を売却するときの流れ 所有権と同じ段取りで進めると、必ずどこかで止まる
- 2026.02.06
- カテゴリ：
不動産相続コラム
世田谷で借地権付き建物の売却相談を受けると、最初にこう言われることがよくあります。
「普通に不動産を売るのと同じですよね？」
「とりあえず不動産会社に頼めば進みますよね？」
結論から言うと、借地権付き建物の売却は、所有権とは流れがまったく違います。
特に世田谷では、
・旧法借地権が多い
・地主との関係が長年続いている
・契約内容がケースごとに違う
ため、正しい順番を踏まないと、途中で必ず止まる のが現実です。
この記事では、世田谷で借地権付き建物を売却するときの基本的な流れ を5つのステップで整理します。
まず「借地権の中身」を整理する
売却を考えたら、一番最初にやるべきことはこれです。
◆ この借地権は、どんな借地権なのか
具体的には、
・旧法借地権か
・新法借地権か
・定期借地権か
・契約書はあるか
・更新状況はどうなっているか
世田谷では特に、
・旧法借地権
・契約書が古い
・口約束に近い運用
というケースが多く、ここを曖昧にしたまま売却活動に入ると失敗します。
売却の可否・価格・買主像は、この段階でほぼ方向性が決まります。
地主との関係と「承諾条件」を確認する
次に重要なのが、地主との関係性の整理 です。
借地権付き建物の売却では、
・名義変更
・借地権譲渡
について、地主の承諾が必要になるのが原則 です。
世田谷では、
・承諾料が必要なケース
・金額が決まっているケース
・実質的に不要なケース
と、条件が本当にバラバラです。
この段階で確認すべきなのは、
・地主と連絡が取れるか
・過去に承諾実績があるか
・条件が現実的か
ここを確認せずに買主を探し始めると、後から話が崩れるリスクが非常に高い
という点は、世田谷では特に重要です。
「誰に売るか」を明確にして販売方法を決める
借地権付き建物は、誰にでも売れる不動産ではありません。
世田谷で想定される主な買主は、
・実需（自分で住む人）
・借地権に理解のある投資家
・建て替え前提の法人
・底地を所有している地主
などに限られます。
このため、
・地主と交渉する
・仲介でじっくり売る
・買取で早く整理する
どこを選ぶかで、戦略が大きく変わります。
「とりあえず仲介」ではなく、借地権に合った売り方を選ぶ
これが3つ目のポイントです。
価格設定は「所有権ベース」にしない
世田谷の借地権売却で一番多い失敗が、価格設定です。
・近所の所有権の成約価格
・世田谷だからこのくらい
という感覚で価格を決めると、ほぼ確実に売れません。
借地権の場合、
・土地を所有していない
・制限がある
・地主の承諾が前提
という事情から、所有権より大きく下がるのが普通 です。
目安としては、
・所有権価格の50〜70％前後（条件により上下）
現実に合った価格設定ができるかどうか、これが、売却成功の分かれ目です。
契約・引き渡しまで「地主対応」を含めて進める
買主が決まった後も、借地権付き建物の売却は気が抜けません。
・地主への正式な承諾依頼
・承諾書の取得
・名義書換手続き
など、地主対応が契約と並行して進みます。
世田谷では、
・地主側の確認に時間がかかる
・書式に指定がある
といったケースも多く、スケジュール管理が非常に重要です。
「契約したら終わり」ではない
これが、借地権売却の最後の注意点です。
世田谷の借地権売却は「順番」がすべて
世田谷で借地権付き建物を売却するときの流れを整理すると、
・ 借地権の内容を整理
・ 地主との関係と承諾条件を確認
・ 買主像と売り方を決める
・ 現実的な価格を設定
・ 地主対応を含めて引き渡す
この順番が、非常に重要です。
世田谷の借地権売却で多い失敗は、
・いきなり売り出した
・地主の話を後回しにした
・所有権と同じ感覚で進めた
というケースです。
逆に言えば、「正しい順番で整理すれば、 世田谷の借地権は十分に売却可能」です。
もし今、
・売却を考えているが動けていない
・他社で話が進まなかった
・地主との関係が不安
という状況なら、それは 売れないのではなく、流れを間違えているだけ かもしれません。
