コラム
世田谷の借地権は売れる？売れない？現実的な判断基準 「世田谷だから売れる」は、半分正解で半分間違い
- 2026.02.05
- カテゴリ：
不動産相続コラム
世田谷で借地権を相続・所有している方から、必ず聞かれる質問があります。
「これ、売れるんでしょうか？」
「正直、借地権って売れないイメージがあって…」
結論から言うと、世田谷の借地権は「売れるもの」と「売れにくいもの」がはっきり分かれます。
そしてその違いは、運や景気よりも事前に確認できるポイントでほぼ判断できるというのが実務の実感です。
この記事では、世田谷の借地権が売れるかどうかを見極める現実的な判断基準を5つに分けて整理します。
まず見るべきは「借地権の種類」
最初に確認すべきなのは、この借地権がどの種類か です。
・旧法借地権
・新法借地権（普通借地権）
・定期借地権
借地権の種類や契約内容によって、売れるか売りにくいかがはっきりしてきます。
まずは土地賃貸借契約書の内容を確認して、どの種類の借地権なのかを明確にしましょう。
「借地権だから売れない」ではなく、どの借地権かでスタート地点が違うという認識が重要です。
地主の承諾が現実的に取れるか
借地権の売却で、避けて通れないのが 地主の承諾 です。
ここでの判断基準はシンプルです。
・地主と連絡が取れているか
・過去に承諾実績があるか
・条件が極端でないか
世田谷では、
・名義変更を認めてくれる地主
・一定の承諾料で対応してくれる地主
がいる一方で、
・連絡が取れない
・条件が厳しすぎる
・借地権譲渡の承諾は出さない
ケースも存在します。
つまり借地権が「売れるかどうか」は、地主との関係性で8割決まる
と言っても過言ではありません。
建物の状態と「買主像」が合っているか
世田谷の借地権は、
・実需（自分で住む人）
・投資（賃貸目的）
のどちらに向くかで、売れやすさが大きく変わります。
例えば、
・築年数が浅い
・すぐ住める状態
であれば、実需向けとして売れる可能性が高い です。
一方、
・築40年以上
・建て替え前提
の場合は、
・建て替え承諾
・建築条件
が整理されていないと、買主が極端に限定されます。
建物の状態と借地条件が噛み合っているかが、3つ目の判断基準です。
価格設定が「所有権感覚」になっていないか
世田谷の借地権で一番多い失敗がここです。
「隣がこの価格で売れたから」
「世田谷だからこのくらいだと思って」
しかし借地権は、
・土地を所有していない
・制限がある
・何をするのにも地主の承諾が必要
という前提があり、所有権と同じ価格帯では売れません。
現実的には、
・所有権価格の50〜70％前後
（条件により上下）
が一つの目安になります。
売却価格が現実に合っているかどうか
これが売れる・売れないの分かれ目です。
「誰に売るか」を想定できているか
世田谷の借地権が売れないケースの多くは、
「とりあえず出してみる」
という売り方です。
借地権は、
誰でも買える不動産ではありません。
・借地権を理解している人
・世田谷での居住を重視する人
・条件を受け入れられる人
という明確な買主像 が存在します。
また底地を所有する地主さんが借地権の一番の買主候補となるケースも少なくありません。
「この借地権は、どんな人が買うのか」
これを説明できるかどうかが、最後の判断基準です。
世田谷の借地権は「売れるかどうか」より「売り方」で決まる
世田谷の借地権が売れるかどうかは、
・ 借地権の種類
・ 地主の承諾の現実性
・ 建物と条件の整合性
・ 価格設定の妥当性
・ 買主像の明確さ
この5点で、かなり正確に判断できます。
世田谷だからといって、すべての借地権が簡単に売れるわけではありません。
しかし逆に、借地権だから売れないというのも誤解です。
正しく整理された借地権は、世田谷では十分に売却可能な資産 です。
もし今、
・売れるか分からず止まっている
・他社に断られた
・価格が合わず動いていない
という状況なら、それは 「売れない」のではなく「整理されていない」だけ かもしれません。
