コラム
世田谷区の空き家を戸建賃貸にする場合の家賃相場と注意点 世田谷区の特性を踏まえたリアルな賃貸運用ガイド
- 2026.01.20
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不動産相続コラム
世田谷区で空き家を相続した後、「売却」と並んでよく検討される選択肢のひとつが 戸建て賃貸 です。
特にファミリー層や、都内での落ち着いた暮らしを求める層には、世田谷区の戸建て賃貸の需要が比較的強いのが特徴です。
ただし、世田谷区の戸建賃貸は単純に家賃を設定すれば成立するものではありません。
適切に設計されていないと、
・空室が続く
・想定より家賃が低い
・管理コストが収益を圧迫する
といったリスクもあります。
この記事では、世田谷区で空き家を戸建賃貸にする場合の
・ 家賃相場の目安
・ 収益性の考え方
・ 運用時の注意点
を、実務目線でわかりやすく解説します。
世田谷区の戸建賃貸の家賃相場（目安）
世田谷区はエリアによって賃料に差が出ますが、戸建賃貸として成り立ちやすい地域では、おおむね次のような相場感があります。
◆ 東急田園都市線沿線・人気住宅地
用賀／桜新町／駒沢公園周辺
→ 月額：約25万円〜35万円
◆ 東急世田谷線・小田急線沿線
三軒茶屋／下馬／経堂／千歳船橋
→ 月額：約22万円〜30万円
◆ 京王線・北部エリア
八幡山／上北沢／芦花公園
→ 月額：約20万円〜28万円
※立地条件（駅徒歩距離・生活利便性・学校区など）や築年数・間取り（2LDK〜4LDK）によって上下します。
ファミリー層向けの戸建て賃貸 は、特に
・2〜3LDK
・庭付き・駐車場付き
が評価されやすく、単身・1LDK中心のマンションより家賃が高い傾向があります。
戸建賃貸に適した空き家の条件
世田谷区で戸建を賃貸に出す際、成功しやすい空き家の条件は次の通りです。
◆ 駅徒歩圏（徒歩10〜15分圏内）
都内の賃貸需要は駅アクセスが第一条件です。
徒歩10分以内が理想、15分圏内でも実需層に訴求します。
◆ 間取りが整っている
2LDK〜4LDK
→ ファミリー層からニーズが高い
狭すぎ・間取りが古すぎると、借り手が付きにくいことがあります。
◆ 駐車場・庭スペース
世田谷区はクルマ所有率が比較的高く、駐車場付き戸建て は賃料・競争力が上がります。
◆ 主要生活施設が徒歩圏
スーパー・ドラッグストア・保育園・学校・医療機関が生活圏にあると、ファミリー層からの人気が高まります。
家賃設定の注意点（高くし過ぎない）
世田谷区は地価が高いので、「高めの家賃設定」をしがちですが、相場より高い家賃は空室リスクを高めます。
◆注意ポイント
・ 周辺の戸建賃貸・マンション賃料と比較する
→ 戸建だけでなく同じ駅・徒歩圏の賃料も参考にする
・ 駅距離による賃料調整
→ 徒歩5分と15分では賃料の印象が大きく変わる
・ 付帯設備で家賃の上乗せを狙いすぎない
→ 駐車場・庭・収納は評価されるが、極端な上乗せは要注意
目安としては「周辺事例の平均 ±5%」 を基本にすると、空室期間が短く、収益計画が安定します。
戸建賃貸における運用の注意点
◆ 入居者ニーズを把握する
世田谷区では、
・ファミリー層
・シェアハウス需要（近年弱め）
・外国籍ファミリー（地域による）
など、ターゲットを明確にすることで募集戦略や内装方向性が定まります。
◆ 管理体制を整える
戸建はマンションと違い、個別対応が必要なことが多く、
・鍵・設備・水回りのトラブル対応
・外構・庭の管理
・定期的な建物チェック
を管理会社に委託するか、自主管理かを明確にします。
管理会社委託の目安：月額賃料の5〜8%程度
これは収益性とのバランスで判断します。
◆ 修繕・リフォーム計画
退去後に必要になることが多い修繕は、
・クロス張替え
・床の補修
・給排水設備
・外壁・屋根の補修
など、年間費用として賃料の5〜10%程度 を想定しておくと安心です。
税金・法務・リスク面の注意点
◆ 空き家特例との関係
「相続後すぐ貸す」場合は、税制優遇（例：3,000万円特別控除）の適用条件を考える必要があります。
利用形態によって控除対象から外れることがあるため、売却も視野に入れる場合は、早期整理も検討します。
◆ 共有名義の問題
兄弟姉妹共有の場合、賃貸契約・家賃振込・修繕負担のルールを事前に文書化しておくとトラブル回避になります。
◆ 火災保険・賠償責任
戸建賃貸は火災保険に加え、賠償リスク保険（施設所有者賠償責任）も検討します。
万が一の事故による近隣被害をカバーできます。
世田谷区の空き家を戸建賃貸にするには「収益計画 × 賃借ニーズ × 管理戦略」の両立がカギ
世田谷区の戸建賃貸は、
・ 家賃収入の可能性
・ 売却までの時間を稼げる
・ 将来の生活選択肢を残せる
というメリットがありますが、同時に
・ 初期費用
・ 管理責任
・ 空室リスク
・ 売却とのバランス
というデメリット・注意点も伴います。
賃貸は「貸せるか」ではなく、「貸して利益が出るか」 で判断することが重要です。
世田谷区の空き家は価値が高いだけに、戦略的な戸建賃貸運用が結果を左右します。
