■ 相続とは？

・被相続人の死亡によって、自動的に財産を受け継ぐこと

・相続税が発生（基礎控除：3,000万円＋600万円×法定相続人）

■ 贈与とは？

・生きている間に無償で財産を譲ること

・年間110万円までは非課税、それを超えると贈与税が発生

■ 世田谷区の事例

・高額不動産（1億円超）を相続する場合、相続税のインパクトが非常に大きくなる

・贈与を組み合わせて段階的に財産移転する家族が増えている

■ メリット

・財産を生前に渡すことで、相続時のトラブルを未然に防げる

・贈与税の非課税枠（毎年110万円）を活用できる

・相続税の課税財産を減らせる

■ 注意点

・贈与税の税率は相続税よりも高い（最大55％）

・名義変更や不動産登記の際に登録免許税・不動産取得税が発生

・相続開始前7年以内の贈与は相続税に加算される

■ 世田谷区の不動産を贈与する場合

・固定資産評価額が高いと贈与税・不動産取得税も高額に

・節税になるかどうか、税理士によるシミュレーションが必須

■ メリット

・相続税の方が贈与税より低い場合が多い

・小規模宅地等の特例（最大80％評価減）が使える

・配偶者の税額軽減（1億6,000万円 or 法定相続分まで非課税）が適用可能

■ 課題

・遺産分割で揉めるケースがある

・相続放棄や共有名義の問題が発生しやすい

■ 世田谷区の不動産相続でよくある課題

・都市計画道路予定地や接道義務に絡んで使いにくい土地も多い

・土地の分筆が難しいため、現物分割しにくい

■ 財産の種類

・預金：分けやすく、生前贈与に向く

・不動産：評価額が高く、贈与よりも相続の方が得になることが多い

■ 家族構成・関係性

・兄弟間で仲が良いかどうか

・親が認知症になる前に判断を済ませる必要がある

■ 世田谷区の不動産オーナーに多いパターン

・「自宅＋収益アパート」の組み合わせ→収益不動産だけを贈与、住居は相続

・分筆できない土地→家族信託や法人化も選択肢に

□ 相続人の数と関係性を把握している
・配偶者・子・兄弟など、法定相続人を正確に把握
・揉めやすい関係性かどうかも意識

□ 所有する不動産の評価額を税理士と確認している
・固定資産評価額・路線価・時価の違いを理解
・世田谷区は路線価が高く税額に大きく影響

□ 小規模宅地等の特例の対象になるかを確認している
・居住用宅地・事業用宅地などの判定
・最大80％の評価減が使えるかの確認

□ 毎年の贈与非課税枠（110万円）を活用している
・暦年贈与として長期間に分けて渡す設計
・家族全員への分散贈与も有効

□ 贈与税・登録免許税・不動産取得税の負担を試算している
・贈与時にはこれらのコストが発生
・贈与は「もらう側」に課税されることに注意

□ 3年以内の贈与が相続税に加算されることを理解している
・相続直前の贈与は課税対象になる
・節税目的の駆け込み贈与は要注意

□ 世田谷区の不動産特性を把握している
・接道状況・都市計画・再建築可否など
・地価が高いが使いにくい土地も多い

□ 将来的な賃貸・売却も含めた活用方針がある
・相続後の維持管理まで考えておく
・家族信託・法人化・リースバック等も選択肢