■ 借地権の種類

・普通借地権：更新を前提とする借地権（契約期間30年〜）

・定期借地権：期間満了で必ず返還する借地権（更新不可）

■ 相続時に引き継がれるもの

・建物（被相続人名義）と借地権（使用権）が一体となって相続

・地代支払い義務も引き継がれる

■ 世田谷区に多い借地物件の傾向

・昭和期から続く古い借地契約（未登記や契約書紛失も多い）

・地主との関係性によって、相続時の交渉難易度が変わる

■ よくあるトラブル

・地主の承諾が得られず相続登記が進まない

・地代の滞納や更新料の請求トラブル

・相続人同士で使用方法や売却方針が食い違う

■ 世田谷区特有のリスク

・高地価エリアでは地主が承諾料を高額請求することも

・古い契約の場合、地代が「時価とかけ離れている」ケースも

■ 対応策

・相続前に地主との関係性を再確認

・承諾書の取得を早めに動く

・不動産弁護士・司法書士に相談して契約の法的有効性を検証

■ 借地権の評価方法

・路線価方式で計算：更地価格 × 借地権割合（60％など）

・世田谷区は借地権割合が60％〜70％のエリアが多い

■ 建物の評価

・固定資産税評価額が基準

・借地上の建物であっても課税対象

■ 相続税対策としての注意点

・借地権があると、更地よりも相続税評価額は下がるが…

・借地権割合が高いと、それなりの課税対象にもなる

■ 活用する場合

・自宅として住み続ける：地代負担を続けられるか確認

・賃貸として活用：地主の承諾が必要な場合が多い

■ 売却する場合

・借地権付き建物のみの売却は買い手が限定される

・地主から底地を購入し、所有権化してから売却する例も多い

■ 世田谷区での動向

・借地権付き物件は相場より価格が安いため、リノベ目的での購入者もいる

・一方で、再建築不可や狭小地のケースでは売却が困難

□ 借地契約書や更新履歴を把握しているか
→　初回契約日・更新条件・借地の種別（普通借地か定期借地か）を確認

□ 地主と連絡が取れる関係を維持しているか
→　相続時に承諾書取得や条件交渉が必要となるため、関係性は重要

□ 建物と借地権が誰名義かを確認しているか
→　相続登記や売却時にトラブルを防ぐためにも確認が必須

□ 借地権の登記がされているか
→　未登記の場合、第三者に権利主張ができず不利になる

□ 地代・承諾料・更新料の金額と支払い状況を把握しているか
→　未納があると相続後の交渉で不利になるケースあり

□ 相続人間で物件の利用・売却方針を話し合っているか
→　自宅利用か売却かなど方向性のズレがトラブルのもとに

□ 世田谷区の地価・借地権割合を確認しているか
→　相続税評価額の算出に影響大。路線価図の確認が有効

□ 借地権を活かすor整理する方向性を明確にしているか
→　継続利用・買い取り・底地取得・売却など選択肢を整理