まず大前提として、相続税は「不動産の市場価格」ではなく、
“相続税評価額”をもとに計算されるという点を押さえておきましょう。

◆相続税評価額とは？

・土地は「路線価」または「倍率方式」によって評価

・建物は「固定資産税評価額」が使われる

たとえば、世田谷区三軒茶屋にある住宅用地100㎡の評価を例にすると

路線価が80万円／㎡の場合

100㎡ × 80万円 ＝ 8,000万円（相続税評価額）

市場での売却価格が1億円だったとしても、相続税はあくまで路線価をベースに計算されます。

◆相続税の基本構造

課税対象額 ＝ 遺産総額 − 基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人）

この評価額によって、課税対象になるか、ならないかが分かれるのです。
つまり、「評価を正しく把握すること」が相続税対策の第一歩です。

① 国税庁の「路線価図」を見る（無料）
https://www.rosenka.nta.go.jp

→ 地図上で世田谷区の各道路に対して設定された1㎡あたりの価格を確認可能。

たとえば：

成城6丁目：70万円／㎡

弦巻1丁目：62万円／㎡

用賀3丁目：75万円／㎡

【ポイント】
土地の形状や面積によって補正が必要。専門家の計算が必要なことも。

② 固定資産税評価証明書を取得する
→ 世田谷区役所の**資産税課（第2庁舎）**にて発行可能（手数料300円程度）。

・建物の評価額はこちらが基準

・相続登記や税申告に必要な場合が多い

③ 不動産会社による「時価査定」
→ 実勢価格の把握には不動産業者の査定も併用が効果的。
ただし、相続税とは評価基準が異なるため注意が必要。

④ 評価明細書を専門家に依頼して作成
→ 路線価、補正率（間口・奥行・がけ地等）を考慮した詳細な評価が可能
世田谷区の相続に詳しい税理士や土地家屋調査士に依頼するケースが一般的

⑤ 相続シミュレーションツールを使う
→ 国税庁の「相続税の申告要否判定コーナー」などオンラインで試算できるサービスも増加中

実際に、評価額によってどれほど税金が変わるのか？
世田谷区の実例をもとに見ていきましょう。

事例：世田谷区砧にある住宅用地 120㎡

・路線価：70万円／㎡

・建物の固定資産評価：1,000万円

・相続人：子ども2人

→ 土地評価額：70万円 × 120㎡ ＝ 8,400万円
→ 合計：8,400万円＋建物1,000万円＝9,400万円（相続財産）

基礎控除：3,000万円＋600万円×2人＝4,200万円
課税対象：9,400万円 − 4,200万円 ＝ 5,200万円

→ 相続税額：約800〜1,000万円（概算）

ここで「小規模宅地の特例」が使えれば？
居住用土地330㎡まで→評価額80％減！

→ 土地評価：8,400万円 → 1,680万円
→ 合計評価：1,680万円＋1,000万円＝2,680万円
→ 基礎控除内で納税不要になる可能性も！

【世田谷区のポイント】
評価額が高くても、適切な特例の活用によって相続税ゼロも可能になります。

評価額を正しく出すだけでなく、評価額そのものを抑える工夫も重要です。

① 小規模宅地等の特例（最大80％減）

・一定の居住要件・同居要件あり

・世田谷区では、2世帯住宅や同居親族がいるケースが多く、この特例が使える確率が高い

② 土地の形状補正を使う

・奥行が短い／間口が狭い／がけ地／不整形地などの補正率が適用される
→ 評価額10〜20％ダウンも可能

③ 利用価値が低い土地にする（借地・貸宅地）

・誰かに貸している土地（貸宅地）は評価が30〜50％程度に下がる
→ 世田谷区で地主の方に有効な節税策

④ 建物の減価償却を活用

・建物は年数に応じて評価額が減少
→ 固定資産評価額がすでに低ければ、課税対象としては軽くなる

【専門家の力を借りるメリット】
→ 路線価補正や特例適用は、自己判断が難しく、税理士・司法書士などの伴走が効果的です

① 現在の評価額を「自分で調べてみる」

・路線価マップを見る

・固定資産税通知書を確認する

・評価証明書を取得する

→ 世田谷区内であれば第2庁舎（太子堂）で手続き可能

② 無料相談を活用する

・世田谷区の司法書士会・税理士会では定期的に相続・不動産相談会を実施中

・地元の不動産業者にも「相続特化スタッフ」が常駐していることが多い

③ 家族で「相続の全体像」を共有する

・誰がどこに住むのか？

・実家を売るか、貸すか、継ぐか？

・相続税を誰が払うか？

→ 評価額をもとに、**「誰が、何を、どう負担するのか」**を話し合うことが大切です。