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【世田谷区の不動産相続】古いアパートを相続したらどうする？売却・建替え・賃貸経営を判断する5つのポイント
- 2026.11.05
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不動産相続コラム
世田谷区で親から古いアパートを相続し、今後の管理や経営について悩まれる方が増えています。
「築40年以上の木造アパートを相続した」「空室が増えて家賃収入が減っている」「修繕費が高額になってきた」「売却するべきか、建替えるべきかわからない」といったご相談です。
世田谷区の経堂、豪徳寺、梅丘、下北沢、三軒茶屋など、古くから住宅地として発展してきた地域には、築年数の経過した賃貸アパートも数多く存在します。
相続したアパートは、家賃収入が得られる一方で、建物の維持管理や入居者対応、将来の修繕など、さまざまな負担が発生します。
そのため、古いアパートを相続した際には、現在の家賃収入だけでなく、将来の修繕費や空室リスク、土地の価値などを踏まえて判断することが重要です。
今回は、世田谷区で古いアパートを相続した場合に検討したい5つのポイントを、不動産相続の専門家の視点から解説します。
まずはアパートの収支と建物の状態を確認する
古いアパートを相続した場合、最初に確認したいのが現在の収支状況です。
例えば、世田谷区の松原、赤堤、代田、代沢などにある築40年の木造アパートで、6室のうち4室が入居中というケースを考えてみましょう。
家賃が1室6万円であれば、月額家賃収入は24万円、年間では288万円となります。
しかし、実際には固定資産税、火災保険料、管理費、共用部分の維持費、修繕費などが発生します。
また、給排水管や屋根、外壁などが老朽化している場合には、将来的にまとまった修繕費用が必要になることもあります。
そのため、家賃収入だけでなく、実際に手元に残る金額を把握することが大切です。
さらに、建物の状態も重要です。
雨漏り、外壁のひび割れ、シロアリ被害、設備の故障などがある場合には、今後の修繕費が大きくなる可能性があります。
まずは賃貸借契約書、家賃の入金状況、修繕履歴、固定資産税の資料などを整理し、アパート経営の現状を確認しましょう。
賃貸経営を続ける場合は空室と修繕リスクに注意する
世田谷区は住宅需要のある地域ですが、すべての古いアパートが安定した賃貸経営を続けられるとは限りません。
例えば、世田谷区の祖師谷、千歳台、砧、喜多見などにある築年数の古いアパートでは、室内設備や間取りが現在の入居希望者のニーズに合っていない場合があります。
また、周辺に新築アパートや設備の整った賃貸マンションが増えると、家賃を下げなければ入居者が決まらないケースも考えられます。
そのため、賃貸経営を継続する場合には、現在の家賃収入だけでなく、将来の空室率や修繕費も見込んだ収支計画が必要です。
例えば、室内のリフォームによって入居率を改善できる可能性がありますが、改修費用を家賃収入で回収できるかどうかを検討しなければなりません。
また、築年数の古い建物では、耐震性や防火性能などについても確認しておきたいところです。
特に1981年5月以前に建築確認を受けた建物では、旧耐震基準による建築物である可能性があります。
ただし、築年数だけで耐震性を断定することはできないため、必要に応じて建築士などによる調査を検討しましょう。
賃貸経営を続ける場合には、今後10年程度の収支と修繕計画を作成することをおすすめします。
古いアパートを建替える場合の注意点
老朽化したアパートを相続した場合、建物を解体して新しいアパートに建替える方法も考えられます。
例えば、世田谷区の用賀、桜新町、弦巻、駒沢などにある古い木造アパートで、土地の広さや立地条件に余裕がある場合には、建替えによって収益性を改善できる可能性があります。
ただし、建替えには多額の建築費用が必要です。
また、現在入居している借家人がいる場合には、退去に関する問題も発生します。
普通建物賃貸借契約では、貸主の都合だけで一方的に契約を終了できるわけではありません。
建替えを理由に退去を求める場合でも、借地借家法上の正当事由や借家人との合意などが問題になります。
さらに、建替えの際には、現在の建築基準法や都市計画上の制限が適用されます。
世田谷区では、用途地域、建ぺい率、容積率、高さ制限、敷地面積の最低限度、接道条件などによって、建築できる建物の規模が変わります。
古いアパートと同じ規模の建物を再建築できるとは限りません。
そのため、建替えを検討する際には、入居者対応、建築費用、建築可能な規模、完成後の収支を事前に確認することが重要です。
古いアパートは入居者がいる状態でも売却できる
古いアパートを相続した場合、賃貸経営を続けたり、建替えたりする以外に、売却するという選択肢もあります。
例えば、世田谷区の三軒茶屋、下北沢、池尻、若林などにある築40年以上のアパートでも、入居者がいる状態のまま売却できる可能性があります。
このような売却方法は「オーナーチェンジ」と呼ばれ、買主が賃貸人としての地位を引き継ぎます。
オーナーチェンジ物件の価格は、家賃収入や利回り、建物の状態、土地の価値などを踏まえて判断されることが一般的です。
一方、土地としての価値が高い場合には、建物を解体して更地で売却する方法が有利になるケースもあります。
ただし、入居者がいる場合には、借家人との契約関係を適切に整理する必要があります。
また、解体費用や測量費用、税金なども考慮しなければなりません。
そのため、古いアパートを売却する際には、次のような価格を比較することが大切です。
入居者がいる状態でのオーナーチェンジ価格
空室になった状態での建物付き売却価格
建物を解体して更地にした場合の売却価格
売却価格だけでなく、解体費用や立退きに関する費用、売却までの期間を含めて比較することをおすすめします。
アパート相続では相続税と将来の二次相続も考える
世田谷区でアパートを相続する場合、相続税への影響も重要な検討事項です。
例えば、世田谷区の成城、岡本、瀬田、深沢などにあるアパートでは、土地の評価額が高額になる場合があります。
賃貸アパートの敷地は、一定の要件を満たすことで貸家建付地として評価され、土地の相続税評価額が減額されることがあります。
また、貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例を適用できる場合には、一定の面積まで相続税評価額が減額される可能性があります。
ただし、適用には事業の継続状況や保有期間などの要件があり、すべての賃貸アパートに適用できるわけではありません。
さらに、アパートを兄弟姉妹で共有名義にすると、将来の売却や建替えの際に意見が分かれる可能性があります。
次の相続が発生した際には、共有者が増えて権利関係が複雑になることも考えられます。
そのため、相続税の負担だけでなく、誰がアパートを所有し、誰が管理するのかについても検討することが重要です。
せたがや不動産相続相談室では、建築と不動産の専門家の視点から、アパートの売却や建替え、賃貸経営の継続についてご相談を承っています。
必要に応じて税理士、司法書士、弁護士などの専門家と連携し、相続税や権利関係の問題についても対応方法を検討します。
世田谷区で古いアパートを相続したら、収益性と土地の価値を比較しよう
世田谷区で古いアパートを相続した場合、賃貸経営を続ける、建替える、売却するという主な選択肢があります。
賃貸経営を続ける場合には、空室リスクや修繕費を考慮した収支計画が必要です。
建替えを検討する場合には、入居者の立退きや建築費用、建築制限などを確認しなければなりません。
また、売却する場合には、オーナーチェンジで売却する方法と、更地にして売却する方法を比較することが大切です。
古いアパートを相続した際には、現在の家賃収入だけで判断せず、建物の状態、将来の修繕費、土地の価値、相続税などを総合的に検討することをおすすめします。
せたがや不動産相続相談室では、世田谷区の老朽化アパートの相続、賃貸経営の継続、建替え、オーナーチェンジ売却、土地としての売却などについてご相談を承っています。
「親から古いアパートを相続した」「空室が増えて経営が難しくなっている」「建替えと売却のどちらが有利か知りたい」といった方は、お気軽にご相談ください。
せたがや不動産相続相談室
運営：不動産相続アーキテクツ株式会社
代表：高橋 大樹（一級建築士・宅地建物取引士）
公式サイト：https://s-fss.com/
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