親が所有していた賃貸住宅を相続した場合、原則として賃貸人としての地位も相続人に引き継がれます。

例えば、世田谷区の松原、赤堤、代田、代沢などにある一戸建てを、親が月額12万円で貸していたとします。

親が亡くなったからといって、その賃貸借契約が自動的に終了するわけではありません。

相続人は、原則として従前の契約内容を引き継ぎ、借家人は引き続き建物を使用することができます。

また、家賃の金額や契約期間についても、相続を理由に一方的に変更できるわけではありません。

まずは賃貸借契約書を確認し、契約期間、賃料、敷金、更新条件、修繕に関する取り決めなどを把握することが重要です。

古い賃貸借契約では、契約書が紛失していたり、長年口頭で更新していたりする場合もあります。

そのような場合には、過去の家賃の振込記録や領収書、管理会社とのやり取りなどを確認しましょう。

また、相続人が複数いる場合には、賃料の受取先や管理担当者についても整理する必要があります。

借家人とのトラブルを防ぐためにも、相続後は賃貸人の変更や家賃の支払先について、適切に案内することが大切です。

賃貸中の不動産を相続した方から、よくいただくのが「借家人に退去してもらって売却したい」という相談です。

しかし、普通建物賃貸借契約の場合、貸主の都合だけで簡単に契約を終了させることはできません。

例えば、世田谷区の祖師谷、千歳台、砧、喜多見などにある一戸建てで、親の代から30年以上住んでいる借家人がいるケースを考えてみましょう。

相続人が「建物を売却したいので退去してほしい」と希望しても、それだけで当然に退去を求められるわけではありません。

普通建物賃貸借契約では、貸主から更新を拒絶したり、解約を申し入れたりする場合、原則として借地借家法上の正当事由が必要です。

正当事由の判断では、貸主と借家人それぞれの建物使用の必要性、賃貸借の経緯、建物の利用状況、立退料の申出など、さまざまな事情が考慮されます。

そのため、建物が古いという理由だけで、必ず退去してもらえるわけではありません。

また、借家人との合意によって賃貸借契約を終了する方法もありますが、条件について十分な協議が必要です。

立退きを検討する場合には、借家人の権利を尊重しながら、弁護士などの専門家に相談して進めることが重要です。

借家人に退去をお願いする場合、立退料の支払いが問題になることがあります。

例えば、世田谷区の用賀、桜新町、弦巻、駒沢などにある一戸建てで、長年住んでいる借家人に退去をお願いするケースです。

借家人が新しい住まいを探す場合、引越費用や新居の契約費用、家賃の増加などが発生する可能性があります。

そのため、貸主が一定の金銭を提示して、合意による退去を目指すことがあります。

ただし、立退料について、法律で一律の金額が定められているわけではありません。

借家人の居住期間、現在の家賃、周辺の賃料相場、建物の状態、退去の必要性などによって、協議の内容は異なります。

また、立退料を支払えば必ず退去してもらえるというものでもありません。

借家人が退去に応じない場合には、契約内容や法的な要件を踏まえた対応が必要になります。

なお、定期建物賃貸借契約の場合には、普通建物賃貸借契約とは終了時の取り扱いが異なります。

ただし、定期建物賃貸借契約として有効に成立しているかどうかや、契約終了に必要な通知なども確認する必要があります。

立退料の金額だけを先に決めるのではなく、契約内容と退去の必要性を整理することが大切です。

賃貸中の一戸建てを売却する場合、必ずしも借家人に退去してもらう必要はありません。

借家人が住んでいる状態のまま、賃貸人としての地位を買主へ引き継ぐ「オーナーチェンジ」という売却方法があります。

例えば、世田谷区の三軒茶屋、下北沢、池尻、若林などにある一戸建てを、月額15万円で貸しているケースです。

年間家賃収入は180万円となるため、投資用不動産として購入を検討する買主もいます。

ただし、賃貸中の不動産は、一般的な居住用住宅とは異なり、家賃収入や利回りを重視して価格が判断されることがあります。

そのため、空室の状態で一般の個人に売却する場合と比べて、売却価格が低くなるケースもあります。

また、建物の老朽化が進んでいる場合には、将来の修繕費用や設備交換費用なども考慮されます。

一方、借家人との立退き交渉が難しい場合には、賃貸中のまま売却した方が、時間や費用を抑えられる可能性があります。

なお、オーナーチェンジによって賃貸人の地位が移転する場合には、敷金の承継などについても確認が必要です。

賃貸中の不動産を売却する際には、空室にして売却する方法と、オーナーチェンジで売却する方法の両方を比較することをおすすめします。

賃貸中の不動産を相続した場合、通常の空き家の売却とは異なる問題が発生することがあります。

例えば、世田谷区の成城、岡本、瀬田、深沢などにある一戸建てで、長年同じ借家人が住んでいる場合、現在の家賃が周辺相場よりも低く設定されていることがあります。

また、古い建物では、雨漏りや設備の故障、耐震性などの問題が生じている可能性もあります。

このような不動産を売却する場合、賃貸借契約の内容だけでなく、建物の状態や将来の修繕費用なども考慮する必要があります。

さらに、相続人が複数いる場合には、不動産を誰が相続するのか、売却代金をどのように分けるのかといった問題もあります。

そのため、賃貸中の不動産を相続した際には、賃貸借契約、建物の状態、不動産の市場価値を総合的に確認することが重要です。

せたがや不動産相続相談室を運営する不動産相続アーキテクツ株式会社では、一級建築士・宅地建物取引士の資格を持つ代表が、賃貸中不動産の相続や売却に関するご相談に対応しています。

借家人が住んでいる一戸建てや、古い賃貸住宅、オーナーチェンジ物件などについても、建築と不動産の両面から売却方法を検討します。

また、立退きに関する法的な問題がある場合には、必要に応じて弁護士などの専門家と連携し、適切な対応を検討します。