親が亡くなり、兄弟姉妹で実家を相続する場合、遺産分割協議によって共有名義にすることがあります。

例えば、世田谷区の祖師谷、砧、千歳台、喜多見などにある実家を、兄と弟がそれぞれ2分の1ずつ所有するケースです。

この場合、兄も弟も不動産全体に対して持分に応じた所有権を持つことになります。

ただし、共有持分が2分の1だからといって、建物の1階が兄の所有、2階が弟の所有になるわけではありません。

共有者は、それぞれの持分に応じて不動産全体を使用する権利を持ちます。

そのため、実家を誰が利用するのか、固定資産税や修繕費を誰が負担するのかなどについて、あらかじめ話し合っておくことが重要です。

また、共有名義のまま長期間放置すると、共有者の一人が亡くなった際に、その持分がさらに相続され、権利関係が複雑になる可能性があります。

将来の売却や管理を考えるのであれば、共有名義にする前に、ほかの分割方法も検討することをおすすめします。

共有名義の不動産を売却する場合、売却する対象によって必要な手続きが異なります。

例えば、世田谷区の松原、赤堤、豪徳寺、梅丘などにある実家を兄弟2人で共有しているとします。

この実家の土地と建物をまとめて第三者へ売却する場合には、原則として兄弟双方の同意が必要です。

兄が売却に賛成していても、弟が反対している場合には、兄だけの判断で不動産全体を売却することはできません。

一方、兄が所有している2分の1の共有持分だけであれば、原則として弟の同意がなくても売却できます。

ただし、共有持分だけを購入する一般の個人は多くありません。

そのため、共有持分の売却先は専門の買取業者などに限られることが多く、不動産全体を売却する場合と比べて価格が低くなる傾向があります。

また、第三者が新たな共有者になることで、残された家族との間にトラブルが生じる可能性もあります。

共有持分だけを売却する方法は、メリットだけでなく、その後の権利関係への影響も十分に検討することが大切です。

相続した実家を兄弟で共有している場合、共有者の一人がそのまま住み続けているケースもあります。

例えば、世田谷区の用賀、上野毛、尾山台、奥沢などにある実家で、長男が親と同居しており、親が亡くなった後も住み続けている場合です。

一方、別の場所に住んでいる次男は、実家を売却して現金で分けたいと考えているかもしれません。

このような場合、まずは長男が住み続けることを希望しているのか、売却に応じる意思があるのかを確認することが重要です。

長男が住み続けたいのであれば、次男の共有持分を長男が買い取る方法も考えられます。

また、相続時の遺産分割協議がまだ成立していない場合には、長男が実家を単独で取得し、次男へ代償金を支払う「代償分割」という方法もあります。

ただし、代償金の金額を決めるためには、不動産の適正な評価が必要です。

また、長男に代償金を支払う資金があるかどうかも重要になります。

兄弟間で金額の認識が異なるとトラブルになりやすいため、第三者による不動産査定などを参考にすることをおすすめします。

共有名義の不動産を解消する方法はいくつかあります。

例えば、世田谷区の三軒茶屋、下北沢、池尻、若林などにある実家を兄弟で共有している場合、次のような方法が考えられます。

①不動産全体を売却して現金で分ける

共有者全員が売却に同意している場合、不動産全体を売却し、売却代金を持分割合などに応じて分配する方法です。

②共有者の一人がほかの共有持分を買い取る

実家を残したい共有者が、ほかの共有者の持分を買い取る方法です。

③土地を分筆してそれぞれが所有する

敷地が広い場合には、土地を分筆し、それぞれが単独所有する方法も考えられます。

ただし、分筆すれば必ず共有関係が解消されるわけではなく、共有物分割の合意や登記手続きが必要です。

また、世田谷区では最低敷地面積や接道条件などの制限がある地域もあるため、分筆後に建築可能な土地となるか確認が必要です。

④共有物分割請求を検討する

共有者間で話し合いがまとまらない場合には、民法に基づく共有物分割請求という方法もあります。

協議で解決できなければ、裁判所に共有物分割を求めることも可能です。

ただし、時間や費用がかかる可能性があるため、まずは話し合いによる解決を目指すことが望ましいでしょう。

共有名義の不動産売却では、単に売却価格を決めるだけでなく、共有者それぞれの希望や将来の相続まで考慮することが重要です。

例えば、世田谷区の成城、岡本、瀬田、深沢などにある比較的広い敷地では、土地の一部を分けて所有する方法が検討できる場合もあります。

一方、敷地が小さい住宅では、分筆によって土地の利用価値が下がる可能性もあります。

そのため、共有関係を解消する方法は、不動産の立地や形状、建築条件などによって異なります。

せたがや不動産相続相談室を運営する不動産相続アーキテクツ株式会社では、一級建築士・宅地建物取引士の資格を持つ代表が、不動産相続に関するご相談に対応しています。

共有名義の不動産売却や、相続人同士で意見が分かれている不動産、土地の分筆を伴う売却などについても、建築と不動産の両面から解決方法を検討します。

また、必要に応じて税理士、司法書士、弁護士、土地家屋調査士などの専門家と連携し、状況に応じた対応をご提案しています。