再建築不可となる主な原因の一つが、建築基準法上の接道義務を満たしていないことです。

建築基準法では、原則として建物の敷地は、同法上の道路に2m以上接している必要があります。

例えば、世田谷区の代田、代沢、北沢、松原などにある住宅で、敷地から道路まで細い通路が延びている旗竿地の場合、その通路部分の幅が2m未満だと、原則として接道義務を満たしません。

また、敷地が接している通路が建築基準法上の道路に該当しない場合も、再建築できない可能性があります。

ただし、接道義務を満たしていないからといって、必ずしも建築が認められないわけではありません。

建築基準法第43条第2項には、一定の条件を満たす敷地について、認定や許可によって建築が可能となる制度があります。

また、前面道路が建築基準法第42条第2項道路の場合には、セットバックを行うことで建替えが可能なケースもあります。

再建築不可と判断された場合でも、まずは道路の種類、接道幅、建築基準法上の認定・許可の可能性を確認することが重要です。

再建築不可の土地を改善する方法の一つが、隣地の一部を購入することです。

例えば、世田谷区の梅丘、豪徳寺、赤堤、桜上水などにある旗竿地で、道路に接する通路部分の幅が1.8mしかないケースを考えてみましょう。

この場合、隣地所有者から幅20cm分の土地を購入することで、接道幅を2m以上確保できる可能性があります。

ただし、単に通路の入口だけが2mあればよいというものではありません。

道路から敷地まで必要な幅員が確保されているか、条例上の制限がないかなども確認する必要があります。

また、隣地の土地を購入するには、隣地所有者との合意や測量、分筆登記、所有権移転登記などが必要になる場合があります。

土地の形状によっては、隣地との土地交換によって接道条件を改善できる可能性もあります。

もっとも、隣地所有者が売却に応じるとは限らず、費用に見合う効果が得られるかどうかの検討も必要です。

そのため、隣地の一部を取得することでどの程度不動産の価値が改善するのか、事前に専門家へ相談することをおすすめします。

再建築不可の住宅であっても、既存建物をそのまま利用できる場合があります。

例えば、世田谷区の三宿、池尻、若林、上馬などにある古い一戸建て住宅で、建物の構造が比較的良好であれば、内装や設備を改修して住み続けるという選択肢があります。

また、立地や建物の状態によっては、賃貸住宅として活用する方法も考えられます。

ただし、再建築不可の建物だからといって、どのようなリフォームでも自由にできるわけではありません。

特に注意したいのが、建物の主要構造部に関わる大規模な修繕や模様替えです。

2025年4月の建築基準法改正により、木造2階建て住宅などでも、大規模な修繕・模様替えに建築確認が必要となるケースが拡大しました。

そのため、屋根や柱、梁、壁などを大きく改修する場合には、工事内容によって建築確認や法令への適合が必要になる可能性があります。

一方、壁紙の張替えやキッチン・浴室の交換など、一般的な内装・設備の更新であれば、建築確認が不要となるケースもあります。

再建築不可物件をリフォームする場合には、工事を始める前に建築士などへ確認することが大切です。

再建築不可の実家を売却する場合、主に3つの方法が考えられます。

①一般の個人向けに中古住宅として売却する方法

建物の状態が良好で、リフォームによって住み続けられる場合には、一般の個人に中古住宅として売却できる可能性があります。

ただし、住宅ローンを利用できる金融機関が限られることもあり、買主が見つかるまで時間がかかる場合があります。

②不動産買取業者に売却する方法

再建築不可物件の取り扱いに慣れた不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。

世田谷区の下馬、野沢、太子堂、代沢などにある古い住宅でも、立地や建物の状態によっては買取対象になる可能性があります。

一般向けの売却より価格が低くなる傾向はありますが、現状のまま売却できる場合もあります。

③隣地所有者に売却する方法

再建築不可の土地であっても、隣地所有者にとっては敷地を広げるための有効な土地となる場合があります。

例えば、隣地と一体化することで、駐車場や庭を広げたり、建築計画の自由度が高まったりする可能性があります。

そのため、一般の買主には評価されにくい土地でも、隣地所有者が購入を希望するケースがあります。

ただし、隣地所有者への売却が必ず有利になるわけではないため、複数の売却方法を比較することが重要です。

再建築不可物件の売却では、通常の不動産売却とは異なる知識や経験が求められます。

例えば、世田谷区の奥沢、東玉川、等々力、尾山台などにある住宅でも、道路の種類や接道条件、隣地との関係によって、売却方法が変わることがあります。

また、再建築不可とされている土地でも、建築基準法上の認定・許可や隣地の一部取得などによって、建築できる可能性が見つかる場合があります。

そのため、最初から「再建築できない土地だから安く売るしかない」と判断することはおすすめできません。

まずは建築基準法上の条件を確認し、再建築の可能性や建物の活用方法を検討することが大切です。

せたがや不動産相続相談室を運営する不動産相続アーキテクツ株式会社では、一級建築士・宅地建物取引士の資格を持つ代表が、相続不動産に関するご相談に対応しています。

再建築不可物件や狭小地、旗竿地、私道に接する土地など、一般的には売却が難しいとされる不動産についても、建築と不動産の両面から解決方法を検討します。

必要に応じて土地家屋調査士や司法書士、弁護士などの専門家と連携し、物件の状況に応じた売却方法をご提案しています。