コラム
世田谷の借地権は相続税評価でどう扱われるのか 「土地を持っていないのに評価される理由」と評価の仕組み
- 2026.02.13
- カテゴリ：
不動産相続コラム
世田谷で借地権を相続された方から、よくある質問があります。
「土地は借りているだけなのに、相続税の評価はあるんですか？」
「借地権って、いくらで評価されるんでしょうか？」
世田谷では、
・旧法借地権が多い
・長年住み続けている住宅が多い
・地価が高いエリアが多い
ため、借地権でも相続税評価が高額になるケース が少なくありません。
この記事では、世田谷の借地権が相続税評価でどのように扱われるのか を整理します。
借地権も「財産」として評価される
まず前提として、
・ 借地権は相続税の課税対象です。
理由は、借地権には
・土地を長期間使用できる権利
・売却できる財産的価値
があるためです。
世田谷では、
・借地権付き住宅が市場で売買されている
ことからも、明確な資産価値がある権利 として評価されます。
評価の基本は「更地価格 × 借地権割合」
相続税評価の基本的な計算方法は次の通りです。
借地権評価額 ＝ 土地の相続税評価額（路線価） × 借地権割合
借地権割合は、国税庁が地域ごとに定めており、
世田谷では一般的に
・ 60％～70％程度
のエリアが多くなっています。
例えば、
・路線価評価：5,000万円
・借地権割合：70％
の場合、
→ 借地権評価額：3,500万円
となります。
自宅として使っている場合は「小規模宅地の特例」も適用可能
世田谷の借地権相続で重要なのが、
⇒ 小規模宅地等の特例
です。
被相続人が居住していた借地住宅を、
・同居親族
・要件を満たす親族
が相続する場合、
・最大330㎡まで、評価額を80％減額
できる可能性があります。
世田谷のように土地評価が高いエリアでは、この特例の適用有無で、相続税額が大きく変わることがあります。
地主側の土地は「貸宅地」として評価される
借地権が設定されている土地は、
地主側では、
・ 貸宅地
として評価されます。
評価方法は、
・更地価格 ×（1 − 借地権割合）
つまり、借地権割合が高いほど、
・借地人の評価は高くなる
・地主の評価は低くなる
という関係になります。
世田谷では借地権割合が高い地域が多いため、借地人側の相続税評価が想像以上に高くなる ケースもあります。
実際の売却価格と評価額は一致しないことがある
ここは実務で誤解の多いポイントです。
相続税評価額は、
・路線価ベース
・借地権割合ベース
で計算されますが、
実際の市場では、
・地主との関係
・承諾条件
・建物の状態
・需要
によって、評価額より低い価格でしか売れないケース もあります。
世田谷では、
「相続税評価は高いが、市場価格はそれほどでもない」
という借地権も少なくありません。
世田谷の借地権は「思っている以上に評価される資産」
世田谷の借地権の相続税評価を整理すると、
・ 借地権も相続税の対象となる
・ 評価は路線価 × 借地権割合で算出
・ 世田谷の借地権割合は60～70％程度が多い
・ 小規模宅地の特例で大幅減額の可能性あり
・ 市場価格と評価額が一致しないケースもある
という点が重要です。
世田谷では地価が高いため、借地権でも相続税評価が高額になるケースが多くあります。
もし、
・借地権を相続する予定がある
・相続税がどのくらいになるか不安
・将来売却も検討している
という場合は、相続税評価と市場価格の両方を整理すること が重要になります。
