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世田谷区の空き家でも使える？ 3,000万円特別控除の注意点【古家付き売却も対象になるケース】
- 2026.01.11
- カテゴリ：
不動産相続コラム
世田谷区で空き家を相続した方から、最近特に増えているのがこんな質問です。
「古家付きで売った場合でも、買主があとで壊せば3,000万円控除が使えるようになったんですよね？」
結論から言うと、一定の条件を満たせば「使えるようになった」 のは事実です。
ただし実務では、「知っているつもり」で進めた結果、
・契約内容が要件を満たしていない
・期限管理ができていない
・税務署に否認された
というケースも少なくありません。
特に世田谷区の空き家は
・ 土地価格が高い
・ 古家付き売却が多い
・ 解体は買主任せになりやすい
という特徴があるため、この改正点を正しく理解しているかどうかで、税額が大きく変わります。
空き家の3,000万円特別控除の基本は変わっていない
まず大前提として、制度の「骨格」は変わっていません。
以下は今も変わらない基本条件です。
・被相続人が一人で居住していた
・相続開始直前まで住んでいた
・昭和56年5月31日以前に建築
・相続により取得
・一定期間内に売却
世田谷区の空き家では、「同居していた」「二世帯だった」という理由で対象外になるケースは、今も多くあります。
【改正ポイント】古家付き売却でも適用できるようになった
以前は、
「売主が解体して更地で売る」か「売主が耐震改修をする」
必要がありました。
しかし制度改正により、次のパターンも認められるようになっています。
「古家付きで売却」
→「買主が一定期間内に建物を取り壊す」
この場合でも、3,000万円特別控除の適用対象になる可能性があります。
世田谷区では、
・土地目的の買主が多い
・解体は買主が行うのが一般的
という事情があるため、この改正は非常に実務向きです。
「買主が壊せばOK」だけではない注意点
ここが最も重要なポイントです。
・ 契約内容で要件を満たす必要がある
単に「結果的に買主が壊した」では足りません。
売買契約の中で、
・建物を取り壊すこと
・一定期間内（原則：翌年2月15日まで）に解体すること
が「明確に確認できる状態」である必要があります。
実務では、
・特約に明記
・解体予定を前提とした契約内容
になっていないと、税務署から否認されるリスク があります。
世田谷区で特に多い「落とし穴」
世田谷区の空き家売却で多い失敗がこちらです。
「古家付き現況渡し」で契約
→ 買主は壊した
→ でも契約書に何も書いていない
この場合、
・制度要件を満たしていない
・控除が使えない
と判断される可能性があります。
また、
・共有名義で話し合いが遅れる
・売却が翌年以降にずれ込む
ことで、期限切れでアウト になるケースも、世田谷区では非常に多いです。
3,000万円特別控除は「売り方」で決まる
世田谷区の空き家における3,000万円特別控除は、
「売るかどうか」ではなく「どう売るか」
で使えるかどうかが決まります。
特に、
・古家付きで売るのか
・解体は誰が・いつやるのか
・契約書にどう落とすのか
この整理をせずに進めると、後から取り返しがつきません。
世田谷区の空き家×3,000万円控除は「改正後こそ要注意」
制度改正により、
・古家付き売却
・買主が一定期間内に解体
という形でも、3,000万円特別控除が使えるようになったのは事実です。
しかし、
・ 契約内容
・ 解体期限
・ 相続後の使い方
・ 売却時期
これらを一つでも間違えると、世田谷区の高額不動産では、数百万円単位の税金差 が生じます。
特に世田谷区は、
・古家付き売却が多い
・「土地だから大丈夫」と思い込みやすい
エリアだからこそ、税務前提で売却スキームを組むこと が極めて重要です。
もし今、
・世田谷区で空き家を相続している
・古家付きで売る予定がある
・3,000万円控除が使えるか曖昧
という状況なら、それは 売却前に必ず整理すべきタイミング です。
