三宿は、世田谷区の北東部に位置し、目黒区東山・上目黒と隣接しています。
田園都市線「池尻大橋駅」、東急世田谷線「三軒茶屋駅」、京王井の頭線「駒場東大前駅」が徒歩圏という、
交通アクセスに恵まれたロケーションです。

この三宿の特徴を一言で表すなら、「都会の静けさ」。
渋谷や中目黒のような商業エリアに近いにもかかわらず、住宅街としての落ち着きを失っていません。
特に三宿通り周辺にはカフェ、雑貨店、ベーカリーなどが点在し、“暮らす街としての魅力”が際立っています。

加えて、三宿は教育・医療・生活環境にも優れています。
世田谷区立三宿小学校・三宿中学校を中心に教育環境が整備され、
「世田谷公園」や「池尻稲荷神社」などの緑地も多く、子育て世代にも人気です。

また、地盤が強く、標高も比較的高いため、地震や浸水リスクが低い地域としても知られています。
この点は、世田谷区内で“安心して住める街”として選ばれる理由の一つです。

相続の観点から見ても、三宿は古くからの地主や個人宅が多い地域で、
「代々受け継がれてきた土地をどう活かすか」という相談が多く寄せられます。
土地の形状が不整形でも、立地の強さから需要が途絶えにくいのが大きな特徴です。

2025年現在、世田谷区三宿の不動産市場は非常に堅調です。
公示地価を見ても、1㎡あたり120〜150万円前後と、世田谷区内でも上位に位置しています。
近隣の池尻や太子堂、若林と比較しても、地価の安定度・上昇率ともに高いエリアです。

過去3年間の取引事例をみると、

・三宿1丁目（池尻大橋駅徒歩6分・土地35坪）→ 成約価格1億6,000万円

・三宿2丁目（三軒茶屋駅徒歩10分・土地40坪）→ 成約価格1億8,000万円

・三宿1丁目（築40年戸建・土地30坪）→ 成約価格1億2,000万円

といった高額取引が続いており、築年数の古い建物でも“立地力”によって価値を保っています。

中古マンションの市場も活発で、「パークハウス三宿」「ブランズ三宿」などのブランド物件は
築15〜20年でも1㎡あたり120〜140万円で取引されるケースが多く見られます。

このように、三宿の不動産市場は「中古でも需要が高い」「土地でも建物でも評価される」という特徴があります。
一方で、地価が高いため相続税評価額も高く、
現金化を急ぐ必要がある相続人にとっては、売却が有効な選択肢となることも少なくありません。

相続不動産を売却する際には、手続きと準備を正確に進めることが何より大切です。
三宿のような高額地では、一つの手順ミスが数百万円の差につながることもあります。

① 相続登記の完了

2024年4月から相続登記の義務化がスタートしました。
登記が未了だと売却手続きが進められないため、司法書士に依頼し、名義変更を完了させましょう。

② 測量・境界確定

三宿の住宅街では、古い石垣や塀で区切られている土地が多く、
境界トラブルが発生することも。
売却前に「確定測量図」を取得しておくことで、買主の信頼を得やすくなります。

③ 建物の現況を確認

築年数が古い場合は、「更地」「古家付き」「リフォーム販売」の3パターンを比較検討します。
三宿では、リノベーション志向の購入層が多いため、現況販売でも需要が見込めるケースが多いです。

④ 税務対策を立てる

相続した不動産を売却する際には、

・「被相続人居住用財産の3,000万円特別控除」

・「取得費加算の特例」

・「小規模宅地等の特例」

などを活用することで、譲渡所得税や相続税の負担を軽減できます。
税理士に相談し、相続から3年以内の売却を目指すとよいでしょう。

⑤ 世田谷区の都市計画を確認

三宿の一部は「第一種低層住居専用地域」「準防火地域」に指定されています。
また、世田谷区の都市計画道路「補助54号線」が近接している区画もあり、
再建築・開発時の制限が発生する場合もあるため、事前確認が重要です。

三宿での売却成功のポイントは、「街のブランド価値を伝えること」にあります。
単なる立地説明だけでなく、“世田谷区三宿という暮らしの質”を丁寧にアピールすることが重要です。

◆成功事例①：古家をリノベ素材として販売

三宿2丁目の築50年木造住宅を相続したご家族。
当初は解体を検討していましたが、古家付きで販売したところ、
デザイン事務所経営の夫婦が購入。
査定額より900万円高く成約し、「三宿の味わいを残したい」という想いがマッチした好例です。

◆成功事例②：分筆販売で資産を最大化

三宿1丁目の70坪の土地を2区画に分筆し、
それぞれを30坪前後の住宅用地として販売。
結果、一括売却より1,500万円以上高い価格で成約。
世田谷区では、ファミリー層に人気の“30坪前後の土地”がもっとも流通性が高いのです。

◆成功事例③：賃貸活用からのタイミング売却

相続直後に売却せず、リフォームを施して2年間賃貸運用。
その後、相場上昇期に売却し、家賃収入＋売却益で総利益2,000万円超。
三宿のような人気エリアでは、“即売却”より“戦略的運用”の方が有利な場合もあります。

【売却戦略のポイント】

・世田谷区三宿の「カフェ街・文化性・交通利便」を訴求する

・地元に強い仲介会社（世田谷・目黒エリア専門）を選ぶ

・リノベーション・分筆・賃貸など複数シナリオを比較

１．相続人全員の同意が必要

共有名義のままでは売却できません。
早期に遺産分割協議書を作成し、名義を一本化しましょう。

２．税務申告の期限を厳守

相続税の申告期限は10か月以内。
譲渡所得の申告は売却翌年の3月15日まで。
期限を過ぎると特例が使えず、税額が増えるリスクがあります。

３．建築・用途制限を確認

三宿は「第一種低層住居専用地域」が多く、建ぺい率・容積率の制約があります。
建て替えや開発を行う際は、世田谷区役所都市整備課に事前確認を。

４．売却タイミングの最適化

世田谷区では春（3〜5月）と秋（9〜11月）が取引のピーク。
三宿も例外ではなく、この時期に売却活動を行うと成約率が高まります。