擁壁には、鉄筋コンクリート造、間知石積み、コンクリートブロック積みなど、さまざまな種類があります。

例えば、世田谷区の岡本、瀬田、成城、喜多見などにある古い住宅では、築年数の経過した擁壁が残っている場合があります。

擁壁の安全性を確認する際には、ひび割れ、傾き、膨らみ、目地の開き、排水状況などが重要です。

特に、擁壁から水が適切に排出されない場合には、背面の土圧や水圧が増加し、安全性に影響する可能性があります。

また、古い大谷石積みや空洞コンクリートブロックなどが土留めとして使用されている場合には、構造や高さによって安全性の確認が必要になることがあります。

ただし、見た目が古いという理由だけで、危険な擁壁と断定することはできません。

反対に、表面に大きなひび割れがなくても、内部の構造や基礎の状態に問題がある可能性もあります。

擁壁の安全性は外観だけで判断せず、必要に応じて建築士や擁壁の専門家による調査を行うことが重要です。

高低差のある土地で建物を建築する場合、擁壁やがけに関する法令上の制限が問題になることがあります。

例えば、世田谷区の等々力、上野毛、野毛、尾山台などにある傾斜地では、隣地との高低差によって建築計画が制限される場合があります。

東京都建築安全条例には、一定の高さを超えるがけの付近に建築物を建てる際の規定があります。

がけの高さや勾配、建物との距離、擁壁の安全性などによって、建築物の配置や構造に影響する可能性があります。

また、擁壁の新設や改修については、宅地造成及び特定盛土等規制法などに基づく手続きが必要になる場合もあります。

そのため、既存の建物が問題なく使用されていたとしても、将来建替えを行う際には、現在の法令に基づく確認が必要です。

特に注意したいのが、擁壁の安全性を確認できる資料が残っていないケースです。

古い住宅では、擁壁の設計図や検査済証などが見つからない場合もあります。

ただし、書類がないことだけで直ちに違法な擁壁と判断されるわけではありません。

まずは世田谷区の建築関係窓口などで、建築計画に関係する規制や既存資料の有無を確認することが大切です。

古い擁壁の安全性に問題がある場合、補修や造り直しが必要になることがあります。

例えば、世田谷区の深沢、岡本、瀬田、上野毛などにある土地で、敷地の境界沿いに高さ2m程度の擁壁が設置されているケースを考えてみましょう。

擁壁の工事費用は、高さや延長、構造、地盤条件、工事車両の進入条件などによって大きく異なります。

小規模な補修で対応できる場合もあれば、既存擁壁の撤去や地盤の掘削、新たな擁壁の築造などが必要になる場合もあります。

特に、住宅が密集している地域や、重機が進入しにくい土地では、工事費用が高額になりやすい傾向があります。

また、隣地との高低差が大きい場合には、工事中の安全対策や仮設工事にも費用がかかることがあります。

擁壁の規模や施工条件によっては、数百万円以上の工事となることもあり、大規模な工事ではさらに高額になる可能性があります。

そのため、擁壁のある土地を売却する場合には、事前に工事費用の概算を把握しておくことが重要です。

擁壁を造り直してから売却するべきか、現状のまま売却するべきかは、工事費用と売却価格の差を比較して判断することをおすすめします。

古い擁壁がある土地でも、現状のまま売却することは可能です。

例えば、世田谷区の成城、砧、岡本、等々力などにある住宅で、敷地内に古い擁壁が残っている場合でも、買主がその状況を理解したうえで購入するケースがあります。

ただし、擁壁の安全性が確認できない場合や、建替えに際して擁壁の改修が必要となる場合には、売却価格に影響することがあります。

また、一般の個人が住宅を建築する目的で購入する場合、擁壁の改修費用や建築上の制限が大きな負担になる可能性があります。

そのため、擁壁のある土地では、不動産買取業者への売却も選択肢の一つです。

建築や造成工事に詳しい不動産会社であれば、擁壁の問題を踏まえたうえで購入を検討できる場合があります。

一方、売主が事前に擁壁の調査や改修を行うことで、一般の個人向けに売却しやすくなるケースもあります。

ただし、擁壁の改修に多額の費用をかけても、その費用を売却価格にすべて上乗せできるとは限りません。

また、売却時には、把握している擁壁の不具合や過去の補修履歴などを買主に適切に説明することが重要です。

売却前に擁壁を造り直すことを決めるのではなく、現状売却と改修後売却の両方を比較することが大切です。

擁壁のある土地を相続した場合、擁壁が誰の所有物なのかについても確認する必要があります。

例えば、世田谷区の奥沢、東玉川、尾山台、等々力などにある住宅で、隣地との境界付近に擁壁が設置されているケースです。

擁壁が自分の敷地内にあるのか、隣地にあるのか、境界線上にあるのかによって、管理や工事の進め方が異なることがあります。

また、擁壁の上側の土地と下側の土地のどちらが工事費用を負担するのかについて、所有関係や設置経緯、当事者間の取り決めなどが問題になる場合もあります。

そのため、「高い方の土地の所有者が必ず費用を負担する」「低い方の土地の所有者には責任がない」といった単純な判断はできません。

擁壁の所有者や管理責任が不明確な場合には、境界確定測量や過去の資料調査などが必要になることがあります。

さらに、擁壁に問題があり、隣地へ土砂が流出したり、建物などに損害を与えたりした場合には、民法上の責任が問題になる可能性もあります。

せたがや不動産相続相談室を運営する不動産相続アーキテクツ株式会社では、一級建築士・宅地建物取引士の資格を持つ代表が、擁壁のある相続不動産の売却についてご相談に対応しています。

必要に応じて土地家屋調査士や擁壁工事の専門家、弁護士などと連携し、土地の状況に応じた売却方法を検討します。