経堂、宮坂、豪徳寺、桜丘といった世田谷区内の住宅街では、兄弟間で相続した実家に特定の親族（無職・独身の子など）が居座り、他の相続人が一切手出しできなくなるトラブルが頻発しています。

1-1. 民法第249条「持分に応じた使用権」の壁

民法第249条には「各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる」と定められています。
次男B氏は持分2分の1を持っているため、法律上「実家全体を使用する正当な権原」を持っています。そのため、長男Aさんが「俺の共有地だから勝手に住むな、今すぐ出て行け」と建物の明け渡しを請求しても、裁判所は明け渡しを命じてくれません。この条文が、居座る身内の最大の盾になってしまうのです。

1-2. 「自力救済の禁止」による手詰まり

「鍵を勝手に交換して閉め出す」「弟の荷物を外へ運び出す」といった実力行使は、日本の法律では「自力救済の禁止」に触れ、住居侵入罪や器物損壊罪、不法行為として逆に訴えられてしまいます。話し合いが通じない相手に対し、感情的にぶつかっても完全に手詰まりに陥る構造になっているのです。

「実力行使をせず、相手を法的に追い詰めて自主退去させる方法はないのか…」

苦悩するAさんに、共有不動産紛争の専門弁護士チームが提示したのが、立ち退き料を払うことでもなく、泣き寝入りすることでもない、「最高裁判例に基づき、過去5年間にわたり単独占有していた家賃相当額の持分半分を【不当利得返還請求訴訟】で確定させて次男の持分を差し押さえ、同時に【共有物分割請求訴訟】を起こして『競売になれば無一文で強制退去になる』という現実を突きつけて自発的退去を勝ち取る」という最高峰の司法包囲戦略でした。

チームは以下の3段階の精密なステップを実行しました。

2-1. 【ステップ1：最高裁判例に基づく「賃料相当額の不当利得返還請求」】

最高裁判所の判例（平成12年4月7日等）では、「共有者の一人が共有不動産を単独で占有使用している場合、他の共有者は、自己の持分に応じた使用利益（家賃相当額）を失っているため、占有者に対して不当利得として返還を請求できる」と明確に確立されています。
不動産鑑定士が「経堂の一戸建ての適正賃料は月額20万円」と算定。
長男Aさんの持分は2分の1であるため、Aさんには毎月10万円（月額20万円の半分）の不当利得返還請求権が発生します。
弁護士は、民法上の消滅時効（5年）にかからない過去5年分（60ヶ月分）の賃料相当額「600万円」、およびAさんが立て替えてきた固定資産税の持分半分「75万円」、合計【675万円の金銭支払い請求訴訟】を東京地方裁判所へ直ちに提起しました。

2-2. 【ステップ2：次男の共有持分に対する「仮差押え」の執行】

無職の次男B氏には預貯金がありません。
そこで、訴訟と同時に、次男B氏が保有している「経堂の実家の共有持分（2分の1）」に対して不動産仮差押えを執行しました。
これにより、B氏は自分の持分を勝手に他人に売ることも担保に入れることも一切できなくなりました。

2-3. 【ステップ3：共有物分割請求訴訟による「競売通告」と裁判所和解】

不当利得訴訟と同時に、民法第258条に基づく「共有物分割請求訴訟」を併合して申し立てました。
裁判官の前で、専門弁護士がB氏に対して逃れようのない現実を突きつけました。

「判決が出れば、不当利得と立替税金で合計675万円の支払い命令が下る」

「お金が払えなければ、差し押さえたB氏の持分は強制競売にかけられる」

「さらに共有物分割訴訟により、実家全体が形式的競売に付され、B氏は裁判所の執行官によって強制退去させられる」

「競売になれば相場の半値近くまで買い叩かれ、そこから675万円を差し引かれるため、B氏の手元には小遣い程度の現金しか残らない」

「今すぐ裁判上の和解に応じ、2ヶ月以内に自主退去して更地で1億円で売却すれば、諸経費と債務を引いてもB氏の手元に【約3,800万円の現金】が確実に残る。どちらを選ぶか」

完全に退路を断たれた次男B氏は顔面蒼白となり、裁判官の説得もあって「自主退去し、協力して1億円で売却する」という裁判上の和解条項にサインしたのです！

和解成立から1ヶ月半後、次男B氏は近隣の賃貸アパートへ無事に転居。
長男Aさんは直ちに老朽化した家屋の解体工事を発注し、綺麗な更地へと仕上げました。

経堂駅から徒歩7分の敷地50坪の更地。
専門チームが入札コンペを実施したところ、大手建売デベロッパーの間で激しい争奪戦となり、当初の査定通り相場満額の総額1億円（更地渡し）で満額成約！

決済当日、売却代金1億円から解体費や諸経費を差し引いた後、次男B氏がAさんへ支払うべき不当利得・立替金（675万円）が売却代金の中で自動的に相殺精算され、両者の口座へ着金したのです。

Aさんがこの居座り紛争を完全制圧し、満額売却を達成するためにかかった、リアルな諸経費内訳（裏帳簿）がこちらです。

大手建売デベロッパーへの総売却代金：10,000万円
・完全所有権更地渡しとしての相場満額成約代金。

不当利得訴訟・共有物分割訴訟・弁護士費用：220万円
・東京地裁への2訴訟提起、仮差押え、期日出廷、和解成立報酬。

不動産鑑定士による適正賃料算定意見書作成費：45万円
・不当利得請求の根拠となる月額20万円の客観的賃料鑑定。

敷地境界確定測量・越境確認調査費用：85万円
・土地家屋調査士による50坪全周境界確定（デベロッパー引渡し用）。

築45年木造住宅解体・更地化工事費用（50坪）：240万円
・既存家屋の解体、不用品処分、整地および滅失登記。

売却仲介手数料・印紙・登記諸経費：350万円
・1億円売却に伴う大手仲介手数料および移転登記費用。

合計諸経費（売却代金より全額相殺）：940万円
・手出し自己資金ゼロ！ 売却代金1億円から全額清算完了！

※訴訟費用や解体費などの諸経費（940万円）は、兄弟それぞれの持分割合（2分の1ずつ＝各470万円）に応じて売却代金から一括相殺されたため、Aさんの手元資金の持ち出しは実質ゼロで完了しました。

総売却代金1億円から、共通諸経費940万円を差し引いた純売却代金は「9,060万円」。
これを法定持分（各2分の1＝4,530万円ずつ）に分けた上で、過去の不当利得・立替金（675万円）を精算した、長男Aさんと次男B氏の最終手残り現金のリアルな算定内訳をブレイクダウンします。

1. 売却代金と債権債務の精算内訳

・基準となる持分純売却額（1人あたり）：4,530万円

・不当利得返還（過去5年分の賃料相当額）：600万円（次男から長男へ支払い）

・立替固定資産税の償還：75万円（次男から長男へ支払い）

◆ 精算後の配分代金

・長男Aさんの受取額：4,530万円 ＋ 675万円 ＝ 5,205万円

・次男B氏の受取額：4,530万円 − 675万円 ＝ 3,855万円

2. 長男Aさんの手残り算定（空き家3,000万円特例の適用）

Aさんは、実家を売却した際の最強特例「空き家の3,000万円特別控除」を適用させました。

・売却配分額：4,530万円（※税務上の譲渡所得計算は持分売却額を基準とします）

・譲渡諸経費負担分：470万円

・相続した実家の概算取得費（売却額の5%）：226万円

・空き家特別控除額：3,000万円（※持分按分後の上限枠を適用）

・課税譲渡所得：834万円

・譲渡所得税（長期約20%）：約167万円

・不当利得受取分（675万円）を加算したAさんの最終純手残り現金：【5,038万円（約5,000万円）】

3. 次男B氏の最終純手残り現金

次男B氏も居住用財産の特例等を適用して税金を精算し、最終的に約3,500万円の純現金を手にしました。

「出て行かない、立ち退き料を払え」と叫んでいた弟に1円の立ち退き料も払わず、逆に過去の家賃と税金をきっちり675万円回収した上で、「長男Aさんは手元に約5,000万円の純現金を残す」という完全勝利を収めました。次男B氏にとっても、今後の再出発に十分な資金が確保され、破滅的な競売を回避した円満解決となった瞬間です。

もしあなたやご家族の共有不動産で、身内の1人が勝手に住み着いて明け渡しを拒絶していたら、明日からこの3つのステップを死守してください。

5-1. Step1：力づくで追い出そうとする「自力救済」を絶対にしない

怒りに任せて勝手に鍵を変えたり、電気や水道を止めたり、荷物を勝手に処分してはいけません。法律上「不法行為」となり、相手から損害賠償を請求されたり刑事告訴されるリスクを背負います。必ず司法の手続きを通じて合法的に外堀を埋めてください。

5-2. Step2：相手の要求する「法外な立退料」を絶対に払わない

居座る身内は「立ち退いてほしければ金を払え」と脅してきます。しかし、共有持分を持っている相手に対して立ち退き料を払う法的義務は一切ありません。安易に金銭を払う約束をせず、「家賃相当額を請求する」という攻守逆転のカードを切ることが鉄則です。

5-3. Step3：「不当利得返還請求」と「共有物分割請求」を同時に叩きつける

単に「共有物を分けろ」と裁判を起こすだけでは、相手は居座り続けます。「過去の家賃相当額（不当利得）を耳を揃えて払え、払えないなら持分を差し押さえて競売にかける」という経済的な兵糧攻めをセットで仕掛けることで、相手は初めて現実の恐怖を悟り、和解のテーブルに着くのです。