三宿、池尻、太子堂、三軒茶屋といったエリアに残る古い木造アパートでは、退去を巡る泥沼の金銭トラブルが頻発しています。

1-1. 借地借家法第28条の「正当事由」という鉄壁の壁

日本の借地借家法は、歴史的背景から「借主（入居者）」を極限まで手厚く保護しています。
大家が賃貸借契約の更新を拒絶したり解約を申し入れるためには、客観的に納得できる「正当事由」が必要です。単に「土地を売りたいから」「更地にしたいから」という大家側の経済的理由は、法律上正当事由とは認められません。

1-2. 正当事由を補うための「立ち退き料」のインフレ

大家側の正当事由が弱い場合、それを補うために「立ち退き料」を支払う必要があります。
しかし、明確な相場の基準がないため、ネットの聞きかじりの知識を持った入居者や悪質な知恵袋が「1,000万円取れる」と吹き込み、法外な金額をふっかけて居座るケースが後を絶たないのです。

「1,000万円も払わずに、合法的に円満退去してもらう方法はないのか…」

悩むCさんに、立ち退き法務と不動産実務に特化した専門チームが提示したのが、感情的に対立することでもなく、1,000万円を払うことでもない、「一級建築士による耐震診断で『倒壊の危険性』を公的に立証して正当事由を確立し、弁護士を代理人として法的に適正な立ち退き料（約250万円）を算定、さらに高齢者向けの公的賃貸住宅への住み替えをセットで支援する」という最高峰の立ち退き解決戦略でした。

2-1. 【ステップ1：一級建築士による『耐震精密診断』の実施】

正当事由を法的に完璧なものにするため、一級建築士を現地に派遣。
建物の基礎、柱の腐食、耐震強度を公的に調査し、「震度5強程度の地震で倒壊する蓋然性が極めて高く、人命に危険を及ぼす」という『公的耐震診断書』を作成しました。これにより、単なる売却目的ではなく「人命保護のための解体」という強力無比な正当事由を確立したのです。

2-2. 【ステップ2：弁護士による『適正立ち退き料（250万円）』の客観提示】

立ち退き実務に精通した弁護士がCさんの代理人として交渉の窓口に立ちました。
裁判例に基づき、適正な立ち退き料を以下のように精密積算しました。

・新居の初期費用（敷金・礼金・仲介手数料等）：約30万円

・引っ越し実費：約20万円

・現在の家賃（3万円）と新居家賃（6万円）の差額補填（2年分）：約72万円

・迷惑料・移転協力金：約128万円

提示合計額：【250万円】

弁護士から住人に対し、「耐震診断の結果、裁判になっても退去命令が出る可能性が極めて高い。その場合、立ち退き料は減額される恐れがある。今合意すれば250万円を支払う」と法的な現実を毅然と通告しました。

2-3. 【ステップ3：高齢者の受け入れ先（UR賃貸・見守り付き住宅）の確保】

高齢の単身者は「次の家が見つからない不安」から居座ることが多いため、専門チームが間に入り、世田谷区内の高齢者向け公的賃貸住宅（保証人不要・見守りサービス付き）の入居手続きを代行・確保しました。住まいの不安が消えた住人は、法外な1,000万円の要求を撤回し、250万円での合意解約書にサインしたのです！

合意解約の締結から1ヶ月後、住人は無事に新居へ転居。
アパートは完全に空室となり、Cさんは直ちに解体工事を発注して綺麗な更地へと仕上げました。

三宿の敷地50坪の更地は、大手住宅デベロッパーの間で激しい争奪戦となり、当初の査定通り総額1億円（更地渡し）で満額成約！
立ち退き料や解体費などの諸経費は、すべて売却代金から一括清算されたのです。

Cさんがこの立ち退きトラブルを完全制圧するために投入・清算した、リアルな諸経費内訳（裏帳簿）がこちらです。

公的耐震精密診断・報告書作成費：40万円
・一級建築士による耐震診断（正当事由の立証書類）。

弁護士による立ち退き代理交渉費用：120万円
・着手金、住人面談、合意解約合意書作成、報酬金。

借家人への適正立ち退き料・移転協力金：250万円
・引っ越し費用、新居初期費用、家賃差額補填を含む実費。

住人の新居斡旋・福祉連携サポート費：20万円
・高齢者向け公的賃貸住宅の探索、契約手続き代行。

木造アパート解体工事費用（50坪・更地化）：280万円
・築50年木造アパートの解体、完全更地化および滅失登記。

土地確定測量・売却仲介諸経費：390万円
・境界確定測量、1億円売却に伴う仲介手数料等。

合計諸経費（売却代金より全額清算）：1,100万円
・手出し自己資金ゼロ！ 1,000万円の要求を粉砕し更地1億円達成！

※立ち退き料（250万円）や解体費（280万円）などの諸経費は、売却完了時にデベロッパーからの着金で清算したため、Cさんのポケットマネーからの持ち出しは実質ゼロで完了しました。

アパートの売却価格は1億円。
売却代金1億円から、立ち退き料や解体費、仲介諸経費（総額1,100万円）を差し引いた純売却代金「8,900万円」がCさんの手元に残りました。

税務上の重要ポイントとして、「借家人を立ち退かせるために支払った立ち退き料」および「土地を売るために行った建物の解体費用」は、税法上『譲渡費用（経費）』として全額売却代金から控除することができます。
最終手残り現金のリアルな算定内訳をブレイクダウンします。

1. 課税譲渡所得の算定

・更地売却価格：1億円

・譲渡費用（立ち退き料・解体費・仲介手数料等）：1,100万円

・相続した土地建物の概算取得費（売却価格の5%）：500万円

課税譲渡所得は、売却価格の1億円から、譲渡費用の1,100万円、および取得費の500万円を差し引くことで算定されます。

計算の結果、課税譲渡所得は「8,400万円」となりました。

2. 譲渡所得税および最終手残りの算定

上記で導き出した課税譲渡所得（8,400万円）に対し、長期譲渡所得税率（約20%）が課税されます。

・譲渡所得税（約20%）：1,680万円

最終的にCさんの個人口座に着金した純手残り現金は、売却価格の1億円から、諸経費（1,100万円）および譲渡所得税（1,680万円）を差し引いた金額となります。

計算の結果、Cさんの最終手残り純現金は「7,220万円（約7,200万円）」となりました！

「1,000万円払えと脅されて売却できない」と絶望視されていた築50年のボロボロアパートが、正当事由の立証と適正な立ち退きスキームの活用により、「手出しゼロで約7,200万円の完全な手残り現金」へと姿を変えて着金しました。入居者の安全な住まいも確保しつつ、スマートな資産清算を成し遂げた瞬間です。

もしあなたやご家族が、古いアパートや貸家の立ち退き問題に直面したら、明日からこの3つのステップを死守してください。

5-1. Step1：大家自身が感情的に「直接交渉」し続けない

当事者同士で話し合うと、過去の恩讐や感情が爆発して必ずこじれます。また、不用意に「いくらなら出て行ってくれますか？」と口にすると、相手の要求が吊り上がります。初期段階から弁護士などの専門家を代理人に立ててください。

5-2. Step2：「耐震診断」などで客観的な正当事由を固める

「土地を売りたい」だけでは裁判所は認めてくれません。「建物の老朽化が進み、人命に関わる倒壊の危険がある」「修繕費用が莫大で経済的合理性がない」という公的な診断書を取得し、法的な正当事由の外堀を埋めるのが鉄則です。

5-3. Step3：お金だけでなく「次の住まい」をセットで用意する

特に高齢者の住人は「次の部屋が見つからず路頭に迷う」という恐怖から立ち退きを拒絶します。公的賃貸住宅（UR等）の斡旋や福祉サービスとの連携を提案し、「退去後の安心」を提供することが早期解決の最大の鍵となります。