上北沢、桜上水、あるいは代沢や奥沢といった古い歴史を持つ世田谷の住宅街では、昭和の時代に大きな土地を二つに分筆して家を建てた際、道路から遠い奥の敷地（Aさん宅）へ水道やガスを引き込むため、手前の敷地（Oさん宅）の地中に管を通してしまう工事が日常茶飯事で行われていました。

1-1. 昔の「近所付き合いの好意」が、令和の「致命的欠陥」に化ける

昭和の当事者同士（Oさんの父親とAさん）の間では、「お互い様だから」という口約束で済んでいました。
しかし、令和の不動産取引においては、土地の所有権の及ぶ範囲（地中）に他人の所有物が無断で（または覚書なしで）埋まっている状態は、重大な「物理的・法的瑕疵」となります。重要事項説明書に記載しなければならない致命的な欠陥であり、銀行の住宅ローン審査も一発でストップします。

1-2. お隣の「既得権益」という心理的壁

お隣のAさんにしてみれば、「40年間問題なく使えていたのに、なぜ今さら自分のお金を払って工事しなければならないのか」という強い被害者意識が働きます。
この当事者同士の話し合いは、99%感情的な泥沼の泥仕合へと発展し、最終的に地主側が折れて全額工事費を負担させられるという理不尽な構造が存在していたのです。

「お隣の工事費用300万円を全額こちらが肩代わりしなければ、土地は一生売れないのか…」

絶望するOさんに、インフラ法務と相隣関係の調停に精通した専門家チームが提示したのが、感情論で頭を下げに行くことではなく、「令和5年に施行され現在完全に定着している『改正民法』の相隣関係規定を突きつけ、お隣の不法占有状態を法的に完全論破する」という最高峰の法務突破戦略でした。

令和5年（2023年）4月施行の改正民法第213条の2（電気・ガス・水道等の設備設置権・使用権）により、隣地のインフラ使用に関する法的ルールは以下のように極めて明瞭に改定されています。

【改正民法第213条の2（設備設置権・使用権）の絶対原則】

他人の土地を通さなければインフラを引き込めない土地の所有者は、必要な範囲で他人の土地に設備を設置できる。

ただし、「公道から直接自分の敷地へ引き込める状態」がある場合、他人の土地を継続して使用する権利は喪失する。

他人の土地を使用する場合であっても、他人の土地のために「最も損害が少ない場所および方法」を選ばなければならない。

2-1. 「公道から直接引き込める」という決定的な事実の証明

専門家チームは直ちに指定給水装置工事事業者およびガス会社を現地に手配し、お隣のAさん宅の前面道路（公道）の構造を精査しました。
その結果、Aさん宅の敷地は、Oさんの敷地を通さずとも、目の前の公道から直接自分の敷地内へ水道管とガス管を新規引き込みできる位置関係にあることが証明されたのです。

2-2. 弁護士による「不法越境管撤去請求」の送達

チームの弁護士は、Aさんに対して以下の冷徹な法的通知書（内容証明郵便）を送達しました。

【地中埋設管の撤去および公道直接引き込みの催告書】

貴殿が所有する給水管およびガス管は、当方敷地の下を無権原で通過しており、所有権に基づく妨害排除請求の対象となります。

改正民法第213条の2に基づき、貴殿宅は前面公道より直接インフラ設備を設置することが可能であるため、当方敷地を通過する継続的権利は法的に存在しません。

本書面到着後、30日以内に公道からの直接引き込み工事を手配し、当方敷地内の管を撤去・放擲（権利放棄）してください。

期日までに対応いただけない場合、直ちに「妨害排除請求訴訟」を提起し、あわせて撤去遅延に伴う売買契約白紙撤回の損害賠償を請求いたします。

法改正により「他人の土地を無断で使い続ける権利」が完全に否定されているという判例と条文、そして「逆に損害賠償を請求される」という現実に直面し、お隣のAさんの強硬な態度は一転してパニックへと変わりました。

「裁判をしてお隣を破滅させたいわけではありません。Aさん側の自己負担もゼロに抑えられる、行政の公道引き直し制度を使って、双方笑顔で解決しましょう」弁護士は、追い詰められたAさんに対して、決定的な解決策（助成金の活用と開発事業者との協議）を提示しました。

世田谷区の水道局およびガス会社には、老朽化した鉛給水管の取り替えや、公道本管からの直接引き込みの付け替え工事の際、工事費用の一部または大半を公費で補助する「公道本管撤去・引き直し助成制度」が存在します。

専門家チームは、この行政助成の手続きをAさんの代わりにすべて代行。さらに、新しく土地を買い取る大手住宅メーカーとの交渉により、「Aさん宅の公道からの引き込み工事の残額分（助成金でカバーしきれなかった数十万円）と、Oさん敷地内の古い管の撤去費用は、住宅メーカー側のインフラ開発工事費用の中に全て組み込んで吸収・処理させる」というウルトラCの合意を取り付けたのです！

Aさんは1円の自己負担もなく、自分の敷地の目の前にある公道から、最新のピカピカの水道管とガス管を直接引き込む工事を完了させました。Oさんもまた、1円の持ち出しもなく、敷地内の古い管を完全に解体・撤去させることに成功したのです。

Oさんが地中のインフラ侵略を完全清算するために投入した、リアルな裏帳簿がこちらです。

地中埋設管の精密位置調査・掘削調査：30万円
・水道局・ガス会社との現地立ち合いによる越境ルートの特定。

改正民法に基づく弁護士交渉・通知書送達：50万円
・Aさんに対する法的な撤去請求と、相隣関係の徹底的な論破。

世田谷区水道局・ガス会社助成金申請：10万円
・Aさん宅の公道直接引き込み工事に対する、行政助成金の全額獲得手続き。

Aさん宅の公道引き直し工事差額費：0円
・助成金と、買主である住宅メーカーの開発工事費用の中に完全吸収。

瑕疵浄化法務・専門家コンサル報酬：110万円
・法律、行政、インフラ会社、住宅メーカーとの4者間協議の完全統括。

合計コスト：200万円

わずか200万円の法務投資で、300万円の不当要求を撃砕し7,800万を無傷奪還！

売却価格は7,800万円。
一時は地中の欠陥によって白紙撤回の絶望に瀕していたOさんの元に、巨額の純現金が無傷で残りました。

他管瑕疵の集約費用を差し引いた、Oさんの最終手残り現金のリアルな計算内訳をブレイクダウンします。（※更地引き渡しのため、実家相続における「空き家の3,000万円特別控除」の要件を完璧に満たして発動させました。譲渡所得税率を約20%として概算）

1. 課税譲渡所得の算定

土地売却価格：7,800万円

瑕疵浄化・法務総コスト：200万円

仲介手数料等の譲渡費用：260万円

相続した土地の概算取得費（5%）：390万円

空き家特別控除額：3,000万円

課税譲渡所得は、売却価格の7,800万円から、法務費用の200万円、譲渡費用の260万円、取得費の390万円、そして特別控除の3,000万円をすべて差し引くことで算定されます。

計算の結果、課税譲渡所得は「3,950万円」となりました。

2. 譲渡所得税および最終手残りの算定

上記で導き出した課税譲渡所得（3,950万円）に対し、約20%の譲渡所得税が課税されます。

譲渡所得税（約20%）：790万円

最終的にOさんの口座に残る手残り現金は、売却価格の7,800万円から、法務費用の200万円、譲渡費用の260万円、そして譲渡所得税の790万円を差し引いた金額となります。

計算の結果、最終手残り現金は「6,550万円」となりました！

「地中に他人の水道管が埋まっているから売却不可能、迂回費用は全額お前が払え」とお隣から理不尽に脅されていた実家の土地が、改正民法の相隣規定と行政助成の活用により、「6,550万円の純現金」へと姿を変えてOさんの口座に着金しました。お隣との関係も潰すことなく、地中の欠陥を綺麗さっぱり消し去った、瑕疵浄化編のグランドフィナーレに相応しい完全勝利です。

もしあなたの一族が相続した世田谷の実家で、解体工事や地盤調査の際に、お隣の水道管やガス管が地中から出てきたら、明日からこのステップを死守してください。

5-1. お隣の「昔お父さんと口約束した」という言葉に絶対に怯まない

大昔の当事者同士の口約束は、現在の土地所有者であるあなたを拘束するものではありません。ましてや令和5年の改正民法により、公道から直接引き込める状況がある以上、他人の土地を不法に通し続ける権利は法律上否定されています。相手の怒鳴り声に怯えず、冷静に法律の条文を突きつけてください。

5-2. 焦ってお隣の「引き直し工事費用」を全額ポケットマネーから支払わない

お隣から「迂回するなら費用を出せ」と言われても、すぐに自分の財布から数百万円を支払ってはいけません。世田谷区の水道局やガス会社には、老朽管撤去や本管引き直しに対する公的な助成金制度が多数存在します。また、買い手となる開発法人の工事費用の中に組み込むことで、売主の持ち出しをゼロにする交渉ルートが必ず存在します。

5-3. 駅前の一般的な店舗ではなく、「相隣関係法務とインフラ行政協議」に精通した専門家を選ぶ

ポータルサイトに物件を載せるだけの普通の不動産屋に他管越境の相談をしても、「お隣と話し合って、管を撤去してから持ってきてください」とマニュアル対応で門前払いされるだけです。改正民法第213条の2の条文を盾にお隣と交渉でき、水道局への助成金申請から買主法人との開発工事の調整まで一気通貫で仕切れる、法務特化型の専門コンサルタントを相棒に選んでください。