土地の上に「賃貸用」の建物を建てる。これだけで、相続税の評価額は驚くほど下がります。これを「貸家建付地（かしやたてくち）評価」と呼びます。

1-1. 世田谷の土地評価を2割下げる計算式

なぜ、アパートを建てると節税になるのでしょうか。それは「借りている人の権利（借家権）」があるため、オーナーが自由に土地を売ったり使ったりできなくなる分、価値を低く見積もってくれるからです。世田谷区の多くの地域では、借地権割合が「70%」、借家権割合が全国一律「30%」です。賃貸割合を100%（満室）とした場合、評価額Vは以下のように算出されます。

V = 自用地評価額 × (1 - 0.7 × 0.3 × 1.0) = 自用地評価額 × 0.79

つまり、更地で持っているよりも、アパートを建てるだけで土地の評価額が約21%もカットされるのです。1億円の土地なら2,100万円の評価減。これに建物の評価減（固定資産税評価額での評価）も加わるため、節税効果は絶大です。

1-2. 経堂・千歳烏山・用賀：ファミリー層向けの「戸建賃貸」

広い土地にアパートを一棟建てるのは気が引ける……という方におすすめなのが、用賀や経堂といったエリアで人気の「戸建賃貸」です。1区画に2棟の戸建を建て、片方を賃貸に出す。これにより、将来的に兄弟で1棟ずつ相続することも可能になり、分割対策と節税を同時に実現できます。

世田谷区内でも、特に単身者や若年層の需要が爆発的に高いのが、三軒茶屋や下北沢、そして二子玉川といった主要駅周辺です。

2-1. 狭小地・変形地でも成立する「世田谷ブランド」

太子堂や代沢周辺は、道が狭かったり形が歪だったりする土地も多いですが、これらはアパート用地として非常に優秀です。世田谷区独自の「街づくり条例」をクリアしながら、デザイナーズアパートを建てることで、高い賃料設定でも入居者が途切れることはありません。

2-2. 建物評価額の「ギャップ」を利用した節税

建物を新築すると、その「建築費（時価）」と「相続税評価額（固定資産税評価額）」の間には、40%〜60%もの開きが生じます。1億円かけて建てたアパートが、相続税の計算上は5,000万円程度の価値として扱われるのです。世田谷の高家賃でローンを返済しつつ、資産の圧縮を図る。まさに「攻め」の相続対策です。

「建物を建てるのは怖いけれど、更地はもったいない」という方が選ぶのが駐車場経営。しかし、ここには税務上の大きな罠があります。

3-1. 駐車場は「更地」と同じ評価

桜新町や駒沢、弦巻といったエリアは駐車場需要も高いですが、駐車場として貸していても、土地の評価額は「更地（自用地）」と変わりません。つまり、相続税対策としては「効果ゼロ」です。

3-2. 一時的な活用としての割り切り

相続までの数年間、管理費や固定資産税の足しにするためにコインパーキングにするのは有効です。しかし、そのまま相続が発生すると、高額な課税が待っています。駐車場活用はあくまで「本格的な活用・売却までのつなぎ」と考えるべきです。

世田谷区には、今でも豊かな農地が点在しています。特に「生産緑地」に指定されている土地をお持ちの方は、今まさに岐路に立たされています。

4-1. 2022年問題の「その後」と2026年の現状

「生産緑地の2022年問題」から数年が経ち、世田谷区内の多くの農地は「特定生産緑地」へと移行し、税制優遇が維持されました。しかし、オーナーの高齢化は進んでいます。
上野毛や尾山台、大蔵といったエリアの農地を、次世代が「農業として」継承するのか、あるいは「宅地として」活用するのか。相続税の「納税猶予」を受けている場合、農業を止めると多額の税金が遡及して課せられるため、出口戦略の策定には高度な専門知識が必要です。

4-2. 世田谷区独自の「市民農園」活用

自分では耕せなくなった農地を、区の制度を利用して「市民農園」として貸し出す手法もあります。これにより、農地としての評価を維持しつつ、地域貢献と管理の負担軽減を両立させることが可能です。

築40年、50年といった歴史ある邸宅が並ぶ成城や深沢。これらのエリアでは、安易なアパート化は街並みを壊し、かえって資産価値を下げるリスクもあります。

5-1. ヴィンテージ物件としての再生

古い建物の趣を活かしつつ、耐震補強と断熱改修を施して賃貸に出す。世田谷には「古いけれど質の良いもの」を好む層が一定数存在します。喜多見や宇奈根といった落ち着いたエリアでも、庭付きの平屋リノベーションなどは希少価値が高く、高利回りが狙えるケースがあります。

5-2. 「街づくり条例」との格闘

世田谷区は、エリアごとに「建築協定」や「風致地区」のルールが非常に厳しいです。例えば成城では、土地を細分化して建売住宅を並べることは「成城憲章」によって制限されています。こうした地元のルールを守りつつ、次世代に収益を残すための「世田谷流・土地活用」には、地元に根付いた設計士やコンサルタントの存在が欠かせません。