コラム
世田谷の借地権、建て替え時に起きやすい問題 建て替えはできるが、「自由にできる」と思うと必ず止まる
- 2026.02.11
- カテゴリ：
不動産相続コラム
世田谷で借地権の相談を受けていると、築年数の経過により、こんなご相談が増えています。
「建物が古いので建て替えたい」
「子ども世帯と同居するために二世帯住宅にしたい」
世田谷では、
・築40年以上の借地住宅
・旧法借地権
・長年住み続けているケース
が多く、建て替えのニーズは非常に高いエリアです。
しかし借地権の建て替えは、
・所有権と同じ感覚で進めると、必ずどこかで問題が起きます。
この記事では、世田谷の借地権で建て替え時に起きやすい典型的な問題を5つ整理します。
地主の建替承諾が必要になる
借地権の場合、建物は借地人の所有ですが、建て替えには地主の承諾が必要となるケースが一般的です。
世田谷では、
・契約書に建替承諾条項がある
・口頭の慣習で承諾を取ってきた
など、ケースごとに扱いが異なります。
問題になるのは、
・承諾がすぐに出ない
・条件付きでの承諾になる
といったケースです。
まずは、
「承諾が必要かどうか」ではなく「どんな条件で承諾されるか」
を確認することが重要です。
建替承諾料を請求される
世田谷の借地権で建て替え時に多いのが、
・ 建替承諾料の請求
です。
目安としては、
・借地権価格の5％前後
（条件により上下）
ただし、
・想定より高額な提示
・根拠が曖昧
といったケースもあり、ここで交渉になることも少なくありません。
建て替え計画では、建築費だけでなく、承諾料もコストに含めて考える必要があります。
建物の規模・用途に制限が出る
世田谷の借地権建て替えで意外と多いのが、
・建物の大きさ
・階数
・用途
についての制限です。
例えば、
「今より大きくしないこと」
「賃貸併用は不可」
「二世帯住宅は不可」
など、契約書に書かれていない条件が出てくるケースもあります。
これは、地主が土地利用の変化を嫌うために起こる問題です。
設計を進める前に、条件を確認することが非常に重要です。
地主の代替わりで話が変わる
世田谷では、
・先代地主とは関係が良好だった
・過去の建て替えもスムーズだった
というケースでも、
・地主の相続によって条件が厳しくなる
ことがあります。
特に、
・管理会社が入った
・相続人が複数いる
場合は、
・承諾まで時間がかかる
・条件が明確化される
など、以前とは状況が変わることがあります。
承諾確認をせずに建築計画を進めてしまう
一番多いトラブルがこのパターンです。
・建築会社とプラン作成
・ローン事前審査
・スケジュール確定
その後で地主に相談したところ、
・条件が合わない
・承諾が出ない
というケースです。
この場合、
・ 設計のやり直し
・ スケジュール延期
・ 費用ロス
につながる可能性があります。
借地権では、
・ 地主確認が最優先
これが基本です。
世田谷の借地権の建て替えは「建築計画」より「地主整理」から始める
世田谷で借地権の建て替え時に起きやすい問題は、
・ 建替承諾が必要
・ 承諾料の発生
・ 建物規模・用途の制限
・ 地主の代替わりによる条件変更
・ 事前確認不足による計画のやり直し
という点に集約されます。
世田谷の借地権では、
・ 建て替えできるかどうかよりも、どんな条件で建て替えできるか
を最初に整理することが重要です。
もし今、
・建て替えを検討している
・二世帯住宅を考えている
・将来売却も視野に入れている
という状況であれば、それは 建築計画の前に借地条件を整理するタイミング かもしれません。
