◆よくある放置理由

「固定資産税は自分が払ってるから問題ない」

「親が亡くなってから時間が経ってしまった…」

「名義変更はお金がかかりそうだから後回しに」

「兄弟間で話がまとまっていない」

一見、何も起きていないように見えても、
実は「親名義のまま」にしていることには、重大なリスクが隠れています。

【リスク1】売却・活用ができない

親名義のままでは、不動産の売買契約や建て替えなどの権利行使が一切できません。
世田谷区のように地価が高く、土地の活用価値が高いエリアでは、
「動かせない土地」は大きな機会損失になります。

【リスク2】相続人が増える（代襲相続）

親が亡くなったあと名義変更をしないまま時間が経つと、
相続人が「子」→「孫」→「曾孫」…と広がっていきます。
→ 遺産分割協議が複雑化し、誰も動かせない土地に。

【リスク3】2024年から「相続登記義務化」

放置を防ぐため、**相続登記が義務化（2024年4月開始）**されました。
名義変更を3年以内に行わないと、10万円以下の過料が科されることがあります。

◆ケース1：三軒茶屋の実家が親名義のまま10年放置

→ 子ども3人で協議が進まず、名義変更できないまま月日が経過
→ 土地価格は8,000万円相当なのに、売却も賃貸もできない
→ 結果、老朽化・固定資産税・庭の手入れなど、“動かせない資産”が負担に

◆ケース2：用賀で母親が亡くなり、名義変更せずに弟と揉める

→ 「長男が相続する予定だった」つもりが、遺言書がなかったため揉め事に
→ 結局、法定相続人7人での協議になり、不動産の管理放置
→ 隣地との境界問題まで発生し、解決に2年以上かかった

このように、「親名義のまま」は一時的な猶予ではなく、“将来の争いの火種”になる可能性が高いのです。

まず最初にやるべきことは、
「その土地の名義が本当に誰なのか？」を公的に確認することです。

◆方法1：登記事項証明書を取得する

→ 世田谷区内の不動産であれば、**法務局（世田谷出張所）**で取得可能（1通600円程度）
→ インターネット登記情報提供サービスでも確認可能

登記簿には以下の情報が記載されています。

・所有者の氏名と取得日

・不動産の地番・地目・面積

・抵当権などの権利関係

【注意】登記簿が古いまま更新されていないケースも多いため、確認は必須です。

◆方法2：相続人を調べる

→ 戸籍謄本（出生～死亡まで）をすべて取り寄せる
→ 相続関係説明図を作成（家系図のようなもの）

これらの作業は、司法書士に依頼することも可能です。

所有関係が確認できたら、次は法務局での名義変更手続き＝相続登記を行いましょう。

◆相続登記に必要な書類（主なもの）

・被相続人（親）の戸籍（出生〜死亡まで）

・相続人全員の戸籍・住民票・印鑑証明書

・固定資産評価証明書（世田谷区役所で取得可）

・遺産分割協議書（相続人全員の署名捺印が必要）

◆登録免許税（費用の目安）

→ 不動産評価額の0.4％
（例：土地の評価が5,000万円なら、税額は20万円）

【専門家の活用をおすすめ】

世田谷区内では相続登記に強い司法書士が多数存在します。
「相続人が多い」「戸籍が複雑」「遠方に兄弟がいる」など、
少しでも不安があればプロに依頼しましょう。

名義変更が済んだら、いよいよその土地を**「どう活かすか」**の話に進めます。

◆選択肢① 売却する

→ 世田谷区は土地の価値が高いため、高額売却も期待できます。
→ 売却益に譲渡所得税がかかる可能性があるので、税理士と連携を。

◆選択肢② 賃貸に出す・アパート経営

→ 三軒茶屋・経堂・用賀など、若者・単身者ニーズが高い地域では賃貸向き。
→ 初期投資・管理体制などの検討が必要。

◆選択肢③ 家族の誰かが住む・二世帯住宅に建て替える

→ 子世帯が戻る場合や、住みながら相続税対策（小規模宅地の特例）も考慮可。

いずれの選択を取るにしても、「親名義のまま」ではスタート地点にすら立てません。
まずは所有権を“生きた状態”に戻すことが先決です。